关于规范住宅专项维修资金管理的审计建议

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。近期，笔者在参与“稳促调惠防”政策落实跟踪审计中，通过对某地房产局管理的住宅专项维修资金情况延伸调查，发现目前该项资金在归集、使用、管理方面存在诸多问题，亟待规范。

当前住宅专项维修资金管理中存在的问题:

一是政策宣传力度不强。据调查了解情况看，大多数业主只知道在办理房屋产权证时需要交纳此笔款项，而不知道按照政策规定的程序使用和管理这笔资金，以维护和行使自己的合法权益。

二是资金的归集、使用和管理未做到程序化、公开透明化和效益最大化。一是资金归集程序不到位，存在少缴、漏缴和不缴的情况。表现为未严格执行建设部和财政部联合签署的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）第十二条“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”的规定，资金归集不是在商品住宅的业主办理房屋入住手续前征收，而是在业主办理房屋产权证之前征收，导致少缴、漏缴和不缴的情况。二是资金使用不透明，存在侵占业主利益的情况。房产局作为政府受托资金代管部门，负责专项资金的管理。经审计发现，专项资金每年产生的利息收入未全额分配到业主账户上，而是按同期银行存款的活期利率结息分配给业主，利息差额用于列支办公费用、发放奖金和工资；分配相关利益部门等，以致业主利益被侵占。三是资金存储未实现利益最大化，效益低下。审计调查发现，大部分维修资金以活期存款利率或协议存款利率的方式分别存放于各专业银行，资金收益远远低于政策规定购买国债的收益，导致业主的资金未能实现最大化的保值增值。

三是资金管理主体、权力主体权益颠倒，资金挪用情况严重。《办法》第九条明确规定：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有…..”，但是作为权力主体的广大业主对这笔资金看不见、摸不着，理应作为监督部门的房产局却能任意支配全部住宅专项维修资金。

四是资金使用难，利用率低。专项资金从开始归集至今，既未按政策规定及时拨付到各业主委员会的专户资金账上，也没有一位业主能够使用属于自己的资金。

作为商品房的“养老金”，公共维修资金涉及到千家万户，资金量大，且随着时间的推移，房子越来越“老”，支付压力将越来越大，暴露的问题如果得不到及时解决，必将一定程度上影响社会稳定。对此，笔者建议：

一是加大《住宅专项维修资金管理办法》政策宣传力度，通过开展各种形式的宣传和公示，每个业主知晓自己的权利和义务，合理维护合法权益。

二是严格执行《住宅专项维修资金管理办法》规定，归还被侵占或挪用的专项资金。

三是健全二级账户，增设三级账户管理模式，让维修资金处于广大业主的监督之下。目前资金管理模式为一级账户管理，仅反映本级维修资金的归集、增值、支用和结余等情况。建议在一级账户管理下，开通以物业管理区域为单位，业主大会开设的维修资金账户的二级账户，用于反映其管辖区域内维修资金的核算情况，同时增设三级账户，实行专户存储，统一管理，按幢设账，核算到户，做到业主能凭身份证明和房产证查询自己的账户资金数额。这样既能使资金主管机关全面监管所属地区的住房维修资金，又能使业主清楚地掌握自己的资金数额。

四是购买国债，让资金保值增值。在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，剩余资金按照国家有关规定用于购买国债，实现收益最大化。