保障性住房建设管理的思考

保障性住房是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义，它既能带动相关产业的发展，如：钢材、水泥，又能拉动内需，加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。目前我国的保障性住房的分类是：经济适用房、廉租房、公共租赁房、定向安置房、安居商品房、两限商品房六大类。

一、我县保障性住房建设、管理现状

1、截至2014年12月31日止，我县保障性住房有1842套（其中公租房有1473套，已入住492套；廉租住房有369套，已全部入住）。解决了1838人的住房问题。

2、截至2014年12月31日止，有5817人享受货币补贴。

3、预计未来5年需要增加廉租房600套，公租房220套，才能解决新增2460人左右的住房问题。新增400户约1000人左右需要货币补偿。

4、在保障性住房问题上，存在着重建设、轻管理的现象，导致保障性住房面临六大突出问题。

（一）设计滞后

我县保障性住房规划布局有待改善，目前只规划在**片区（老软木厂），布局单一，极不合理，有可能形成天峨城区的贫民窟，有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。

（二）质量隐患

我县部分保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不够严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。

（三）管理漏洞

家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。在保障性住房分配中存在申请弄虚作假、申报不实以及工作人员协助弄虚作假，不按规定程序和条件审批。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群众意见很大。

（四）资金短板

建设资金筹措和征地拆迁压力比较大。我县由于财政困难，目前符合规划建设保障性住房的土地几乎为零，老变电站片区和**四区也因为征地拆迁的问题与当地群众存在土地纠纷。

（五）政策不周

我县保障性住房建设和管理与全国一样总体上带有探索性质，包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善。工作中，还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等问题。同时，也有前后政策如何更好衔接的问题。

（六）法制不全

根据我国法律，县级人大和政府无权制定地方性法律法规，但国家层面在保障性住房的立法上不够完善，使得县级政府在执行住房保障政策时出现依据不足的境地。

国家现行住房保障政策都是以规范性文件形式发布的，虽有一定效力，但未形成法律制度约束。虽然我国于2005年发布《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》，但因没有上升到法律层面，管控效用并不大。

从国际经验来看，许多国家都是通过立法，在法律层面上确定严格准入及退出机制管理，实施有效的动态监管，保障了政府公共资源的分配公平。

所以说，在立法上健全保障性住房的动态管理机制，是住房保障工作得以正常运转、可持续发展和社会公平得以体现的根本性措施。

二、几点建议

（一）改变以实物补偿和货币补偿相结合为以货币补偿为主的住房保障机制。

理由是：

1、在县城规划区内，我县财政财力很难购买建设保障性住房的土地。目前仅有的老变电站片区和**四区土地因为征地拆迁的问题与当地群众存在土地纠纷。从相关部门的执行力看，这两片纠纷地无法在近年内得到解决。即便强力提升相关部门执行力，近年内纠纷得到解决，也不过建得近100套住房，与国家的保障政策和我县800套现实的保障需要是杯水车薪。

2、我县城房源充足，房租价格便宜。据初步统计，我县城共有建房户11000户，建筑面积270万平方米，人均住房面积达51平方米，可供出租面积50000平米。可满足三口之家的保障对象1200多户租住，完全可以满足我县未来5年的保障需求。据调查，县城房租在每平米5元左右，相对于**市其它县市来说，属低价之列，保障对象可以承受。

3、可以降低政府建保障性住房的资金压力，又可增加房屋出租者的经济收入。我县**新区的拆迁户大约有200户可以出租住房，有100户龙滩库区搬迁户可以出租住房，这些拆迁户和搬迁户经济收入很低，如果政府积极引导保障对象到拆迁户和搬迁户去租住房屋，对维护社会稳定、增加收入等现实意义非常重大。

（二）严把进入和退出关。

审核阶段突出四大改变：一是要求申请户所在社区干部必须入户审核；二是社区、街道、县房管部门四级联动审核；三是金融、车管、房管、税务、户籍管理等多达十多个与个人财产、家庭状况密切相关部门，实行信息共享严密审核；四是增加公示程序。

退出机制已经成为各地房管部门探索住房保障制度的一个新方向。北京市实施的公租房新规中明确，公共租赁住房租赁合同期限由双方约定，一般为3年，最长不超过5年。这一内容为租赁对象在适当条件下退出提供了政策支持。

成都市则是通过建立“梯度退出”机制来破解这一个难题。成都市住房委员会办公室副主任**介绍说，当廉租户条件改善后，可将其转换为公租房，降低补贴标准。而对于租住廉租房的群众，当其不再符合廉租保障条件、但仍符合购买经济适用房条件的，也可允许其将房屋按照经济适用房购买。

我县应当学习和借鉴外地的成功经验和做法，积极创造我县贯彻落实住房保障性政策的公平环境。