接下来，第二个层面具体地点的分析与选择，实际上我们假定了在一个城市范围里做的话，实际上有一个具体地点的分析与选择。这个主要是考虑到一些什么因素呢？主要是考虑到项目所在地点的交通，一个方面。实际上要讲交通这个东西，那可能要了解的东西都非常多了。简单提了几个方面吧，要分析它的话也是比较复杂的。像我们一般的概念的话，有一个直接的距离，在地图上，这个点到城市的中心区或者在北京离天安门广场有多远，这是一个直线的距离。还有一个实际上交通路线的距离，这两个是不一样的。完了之后，我们要考虑交通的时候，还要考虑到交通管制的问题，单行线，特殊的汽车才能够通过，这样一些东西。或者说路桥的分割，这样一些，所以特别是商场，写字楼，都要注意这样一些问题。商场考虑这个地方能不能聚人来讲，有没有停顿的，也有一些交通很好，很发达的，但是它都是过路的这样一些东西。写字楼就要考虑到交通，能不能停车方便，能不能足够的那些东西。所以，交通这个因素是比较重要的。当然不同的项目对交通的要求是不一样的，像北京有几家争国际商贸中心来做这些项目，展览中心好像现在展览很火，这个东西对交通的要求很高和一般的商场和写字楼又不完全一样。当然不同的档次也不一样，要求也不一样。有别墅的，当然主要是靠近高速路，快速路这个附近，对于普通居民住宅主要是地铁或者公共的交通这样一些东西，对他们有影响，汽车。
    第二个方面就是规划，城市规划，城市规划的几个要求。当然一般我们说每个城市有整体规划，或者有控制性详细规划，但是具体到具体的项目它可能规划的条件是什么样子，所以我们一般有一个规划的要点，去找这个规划的部门把这个规划要点投出来，或者是花几百块钱让他给你一个东西，本来政府应该公开的，但它都变成了一个可以变钱的工具。规划的要点他都不给，这个东西我做项目怎么让你咨询，应该是买一个简单几十块钱一个复印件，在国外都是这样的，可以索取，我们规划的要点或者规划设计的条件都是隐藏的，这样一种。所以规划状况怎么样，完了它的……当然在我们现实里面做它的松动的余地怎么样，这个还是非常关键的。也可能一开始非常严格，但是实际上它松动余地很大，现实里面我们遇到经常就是这样，本来这个地方容积率可以给五的，一看就给二，他也知道要的五，一点一点挤，请他吃饭、送礼，他也不违法，他一开始说是这样的，但是有些地方就不一定了，或者我们说前门，或者特殊的地段，这个东西就非常厉害了，所以前门为什么很难起动的呢？密度很大，完了规划条件非常严格，限高，容积率，所以做不出来多少东西，除非你的售价特别高，来吸纳它的成本，所以否则的话很……但我们过去呢？这个两面来看，有些投资商光注意它的交通、位置，没有注意规划的条件可能会失败。当然的话，这个东西也作为一个变数，规划上可能是一个绿化带，或者是一个什么保护地，但是太子党们很容易拿到这个东西，其它人拿到也没用，他拿到之后变成他赚钱很好的东西，实际的策划里面，他可以改变用途改变高度的，他可以赚钱的。我们一般来讲把规划作为一个既定的条件，或者可以松动的情况下，松动的可能性这种情况做一个既定的条件，我们不能既希望他有大的改变，所以这个投资容易出问题，特别在西方规划非常严格，规划就是法律，原来讲有些开发商到美国去做投资，买了一块地，是一个绿地的保护地，那里盖不了房子，还要倒贴钱，你要维护它绿地常青这样一些东西。大家看电视剧北京台就有，一个老太太看她女儿，闲着没事了，我到这儿种一个菜，弄一个什么，都不允许，家门口都不允许的，那非常严格的，养养狗，养养鸡那都是很……所以规划也是一样的，但是它土地可以随便的买。但我们国家因为规划有时候人为的因素，一各方面把它当成既定的条件，另外一个当做经营的技巧，怎么来看待它。
    第三个方面就是土地取得的代价和拆迁安置的难度，这个东西是要注意的，特别北京这样一些地方。可能里面窝藏的有高官，特殊的单位，搞不好会出现问题，所以事先要去暗藏那些地带。有些你根本就拆不动，尽管你可能这一大片里面有一两个单位，像军队、武警或者领导人，人大的，或者是政协的某个人在里面那就完了。
    基础设施的完备程度。基础设施容易出现问题的，有时候你不是肉眼可以看得见的，比如水、电、气，包括其它通讯这些从哪里接，有多远？水表可溶改造，大马路可以看得见，这样一些东西。有些东西你看上去这些地方好像感觉很好，实际上他可能接个水，上下水，或者到一千米以外，完了有一些主管部门说这些地方不行，你要带动什么，要做很粗的东西，你投资就上去了，这个就是说完备的程度。
    和这个相关的就是，地基基础地质条件这样一些东西也要弄清楚，特别是南方一些地质调动比较复杂的，有时候往往出现了这样一些失误。前一段时间哈尔滨有一个报道，有一个楼还是什么地质勘探都没有做，做这个设计，结果有问题，楼都要炸要，这些基本的常识，正常的情况。有的注意到很多要地基处理，这样从房地产市场来讲，很简单，你销的……
    Ｂ面：
    ……你基础的处理或者降水这样一些东西，花的钱很高，也可能每平方米要增加两百块钱，三百块钱，那你售价上不去，你要是售价高没人要，这样一个，同质的东西，在市场话，市场经济讲同一市场上面相同的物品质量的东西，它有相同的价格，应该是这样一个东西来界定。所以你成本高了，你没有注意这一点忽视，你将来可能就赔了。
    再一个话，底下我们把它称为障碍物，像文物，电缆，军用电缆这样一些东西，这经常遇到的，特别是文物这样一些东西。在你施工的过程中，发现了这个东西可能会出现一些问题。所以，具体地点的分析与选择的时候，要考虑到这样一些因素，有利不利的这样一些因素，我们现实里面还可以列举很多东西。
    接下来我们纯理论上来讲，我们选择地点总的来讲从投资这个角度来讲，越是靠近市中心的房地产价格会越高，但是并不意味着获利就越大，所以作为我们开发地段来分析的话，一般的话我们分析为这样几个，一种叫做高投入高产出这样一个地带，像北京在王府井这个地方或者西单或者前门这样一些地方来做房地产的话，它的售价租金肯定是很高的，但是土地取得的代价这些东西也是非常高的，这是这样一个地带。
    再一种的话就是低投入低产出的，所以很多房地产开发商就是到城市边缘或者是郊区去搞开发，土地取得的代价很低，当然的话它的价位也是比较低的，所以跟我们的投资理论讲的一样，收益率和风险一般来讲是配比的，总的来讲，就是说高风险他有高的回报，否则别人不去做它。当然高的回报他隐含高的风险，为什么有人去赌博？有人去贩毒，当然这样一种东西，所以从经济学上来讲，把钱存在银行里面，把钱搞某种产业，或者去赌博，或者是去贩毒，从总体上来讲是一样的，但是每个人投资者偏好不同，风险的偏好不同，有些人饱受了他就存银行去，一般的他可能去搞一个买一个房地产或者投资什么工厂这样一个，再冒险他可能去赌博或者贩毒，炒股票这样一个东西。当然我们房地产也是这样的，总的来讲这种。但是在我们实际里边的话，我们要筛选相对较低的投入或者向对较高产出的地带，不能只看到一头，实际上。不能为了降低这个成本，把位置搞得很偏远，他可能没有用，这个过去我们很多失败在这个地方，郊区当然是征地，拆迁很便宜，当然可能卖不出去，或者是盖好了房子……当然的话，你如果专门靠价格高成本也很高，所以相对而言的话，就是说要找低的投入和高的产出这样一个地带，实际上是这样一个东西。这句说出来好说，但是跟你的实力有关系，你像好的市中心好的地方，肯定卖的很好的，成本也不是特别高，但是你不一定有那么大的实力，因为它的起动资金很大，可能要上亿才能够启动，那你也做不了。所以，你可能选择比较偏远的地方来开发。这是要注意到地段和……总的来讲是匹配的，但是我们要找相对的。就像我们投资一样的，风险要一定的话，我们找回报比较高的，回报要一定的话，我们要找风险比较低的，实际上就这样一个原则，这样一个思路。我们在地段的分析和选择里面，我们要注意到地段的未来发展的潜力和发展强劲的程度，这个东西是非常重要的，所以在西方非常注意到这一点。不是局限于它的现在，而是注重于它的未来，未来用一句话它的发展潜力和比较的强劲的程度。实际上的话，在这个里面我们要区分一个叫做自然地理的位置和我们一般可以把它讲作社会经济的位置，房地产我们刚才讲了，位置固定不可移动，他指这个自然地理的位置，就是地图上这个点是不能动的，但是实际上它的周围的环境离市场的远近，或者这个地方本身社会经济因素这个东西是可以改变的，特别是一些大的交通的建设，包括马路，包括轻轨，包括一些大的项目，或者说作为政府盖的一些大的工程，像这样一些东西。这个东西是要改变房地产，它相对位置的，相对的环境的。所以，房地产它有一个特点，讲一讲特点，它有一个叫做相互影响性，或者从经济学上来讲有一个外部性的问题，外部性的问题，我们要展开就是相互影响性。像这个杯子或者这个彩电，我的消费或者我的价位根本不受周围环境什么其它的影响，可是房地产不同，周围的建设周围盖的楼档次好坏，对他都有影响的，周围上的项目，所以一个好的居住区附近，如果搞一个工厂，或者搞一个什么东西，那就破坏你这个东西的价值。当然的话，周围如果盖一个公园或者什么其它有利于配套设施这个前景就很大，要注意到这个问题。所以在国外房地产很多注重于这个。我们因为这个赚起来还不如减免税，这个东西还不是特别重视，实际上很多机遇特别是在我们这样一个发展中国家，城市格局经常改变的情况下，这个机遇非常多。像北京过去搞亚运村，后来搞西客站，复士路，平安大道，现在又轻轨，这些都是非常好的，因为我们没有足够的钱囤积这个土地，所以变不了真正的一个投资的好的方面，日本大量事先去买地囤地，三年五年甚至十年，等着它慢慢回来。但我们到那时候资本比较多逐步房地产经营到了这样一个程度。