但是，在开发内容的分析与选择里边，有这个细分市场这个观念之外，现实里面我是主张可以有两个极端来限制，在现实里面。现实我们从理论上可以把它归纳为两个阶段，一个阶段的话，我们把它称为市场的空白点。这个项目做这个东西是没有的，但是市场上肯定需要的，你能提前挖掘出来，当然我们从理论上这个东西是最好的，寻找市场的空白点，可以避开市场不必要的竞争，现在也有一些。过去没有，他做了一个很好，这是一种类型，最好是这么来做。但是的话，如果市场上是没有的情况下，很难找出挖掘出这个东西的情况下，你这样的话，要做成的话，一个是开发同类的项目，一模一样，但我这个一模一样可能说的太绝对了，就是相类似的这样的东西。就是说和已有的项目进行竞争，就是周围都有了，我也做，就是这个东西。但是采用这种策略的时候，往往容易成功。因为，消费者在比较中马上可以找出来你这个项目的优点能够接受，但是在做的时候，我们一定要谨慎，你在做这个东西的时候，有没有比别人的优势，优势在哪里？当然优势的话，我们可能低价，也可能优质，有可能是优质的服务，这样一些东西。就是说在某些方面有优于别人的地方，是将来消费者同类项目比较当中选择你这个项目，这就是两种极端的方式。所以房地产有一个特征的话，就是所以我们真正要做项目的时候，你要观察周围的这些地况，他们别人想干什么，特别是在前面，房地产我们形容的话，有一个情况的话，往往是后来的把前面的给打死了，都弄掉了，弄死掉了，挤掉了，这是经常发生的。你没有注意到，他弄一个东西，东西跟你差不多，比你好，但是价格比你还低，一下子把消费者吸引到那里边去了，吸引到那个地方去了。当然后来这就是我们一个策略的话，就是特别是在好的地段里面，像我们在东阿方那个地方，好多项目做的时候，你说做什么，你做商场你不做商场不做高档的公寓，不做高档的写字楼去做什么，酒店还是什么，娱乐呢？都想遍了没有什么，实际上你要做一个周围都有的，但是这样一个东西要竞争，当然的话，这个东西成本你能够容纳。如果你先天不足的话，特别是有几个项目这样的策略采用不了，为什么？他原来在高潮的时候拿了这个地价，地价很高的，做这个东西成本下不了，那也没用，所以好多就死掉了，就在这里。当然你要挖掘出一个独特的那也很好，那很难。所以，在郊区边缘的地区，往往容易挖掘出一个空白点，但是在真正的城里面很难的。所以，这是用途这里面。首先各种各样的用途和它的组合，各种各样的细分市场要把它想象出来，完了采取什么来策略，一个是寻找没有过的，一个是直接的竞争。这里面具体还有很多需要考虑的东西，当然要避免一种作为一个项目要避免的什么东西都兼顾那个是不行的，很多的话户形大的小的什么都有的，完了什么层次人都可以来买，有钱的可以买，我有一个复式的，没有的钱人你也可以来买，这个事是要避免的，你一定要纯收入的档次，这个是相对而言，你要么对有钱的人，要么就是没钱人，为什么中等收入，定位在一个人群身上，把这个人群要特别要注意，我觉得，因为我们很多地方了解的话，要说这个拆迁户的，当然别人也不愿意来买，所以这些东西要我们市场的定位，我们刚才讲了，要考虑到一个人群量，特别是功能布局的时候也要注意的。很多现在示范的楼也是，包括万通当时卖的很好，也有商场，也有公寓，也有什么东西都交叉在一块，互相干扰，但后来的话也有一些写字楼或者什么公寓是走后门，商场是在前门这样一些东西，万通后来他们就说影响比较大了，比较高档位的商场经营不下去，搞那种类似于小的那个东西，很闹哄哄的，所以很多人要退租什么，实际上就是功能把握。所以这是开发的内容，包括用途，档次，户形，这些东西都可以放在这里面了。 
    再一个开发的规模，分析和选择。房地产开发的规模可以分为两类，一类是横向的规模，或者我们讲的小区的规模。一个是考虑到纵向的有高度有容积率这样的东西，从现实来看横向的规模要大一点，而且一般来讲越大越好。当然也有一个界定的量，特别是现在消费者比较成熟了之后，不像过去单位来购房，集团购买，用北京话买你一栋两栋，这样好管理，但是现在对千家万户像这种楼一般很少人买，买完物业管理怎么弄，但我们要长远来看，就是说配套环境这些东西提供，将来做一做，所以一个好的小区现在基本上作为大规模购买，甚至可能在北京这个地方你可能五万七万十万以下这个东西都成问题，一般一个我觉得很多买者特别是高档低档的当然是可以了，他追求一般了解小区规模有多大，越大一点他就觉得购置这个东西，营造一个好的环境，好的配套，完了这样一些……这样的话容积率高度有一个转变，不是说追求容积率越高越好，所以的话，就是环境的配套，所以这两个要注意的。所以规模这个问题，就是两个方面要注意，当然不同的阶段，我们原来增加容积率，现在就不一定，所以说降低容积率我宁可多掏几百块钱都愿意。
    将来一个方面开发时机的分析与选择，什么是开发时机，是指获取开发场地开始建设的时机，这是我们讲的开发升级，它不同于寻找开发项目的时机，实际上寻找开发项目是随时随地都可以进行的，任何时候都可以来。无论是高潮还是低潮，都来寻找项目，所以很多好的公司应该找专门的市场调查人员，市场的项目的训导的人员。但是真正你的开发的时机，就是说你跟别人签协议，交定金，准备上马这个不要了，所以我这个开发时机的话，主要是拿地，上项目这样一个时机。
    开发时机的分析与选择，应该先瞻望开发完成之后市场前景，不是根据过去，根据现在来决定你要不要上这个项目，而是根据未来市场的前景，在倒推出应该取得开发场地和开始建设的时机。实际上过去和现在只是为我们预测未来的市场起参考作用，当然我们过去的话，都是很多开发商是根据现在的市场状况来决定它的未来，或者上项目，这是一个失误。就是说，有一个思想的话，开发时机的费用和选择应该怎么做，应该首先展望未来的市场前景，再倒推出应该开始取得土地或者开始建设的时机，但在这里面倒推出的时候要充分估计到办理前期手续和征地拆迁的难度，对开发进度的影响，大型的房地产项目的话，可以考虑分期分批开发，或者滚动开发，这样一个东西。在这个里面的话，实际上重要的一点，就是我们刚才提到，反周期的运作。房地产开发通常它需要的时间很长，一般两年，中大一点项目就是三年五年，有一些需要七年十一个小区才能够，所以这样一个情况下，所以采取叫做反周期的运作，在西方有这样一种。反周期的运作的话，具体来讲房地产市场在一定程度上周期性波动的，这个周期不像我们学物理那样的，那样的规则，就是说实际上是有低潮有高潮。除了房地产短期的炒作，或者短平快的项目，一个楼包装一下，可能半年一年，或者盖一栋一楼简单的一栋楼多层的也可能一年就够了，除了这些之外，正常的开发项目都应该采用反周期的运作。如果市场低潮时候介入，它就讲，可供选择的项目多，包括现在，项目多的似，项目多的似，竞争对手少，取得开发场地的成本高低，可以讨价还价，你这时候就变成了一个买家，买家占了主动权，有地了……