现代技术均可克服上述不良土壤造成的承载力低、地基不稳定等弊端。但在有选择的条件下，我们应尽量避免在不良土壤上建造要求地基 承载力很高的建筑物和构筑物，而将不良土壤改作它用。 四、城市地形 地形对城市的影响是多方面。从城址选择、用地选择、功能区组织到道路、工程管网、绿地布局以及城市景观的组织无一不受地形的影响。 就城市建筑工程经济角度来看，影响最广的是地面坡度。从建设角度考虑，平原最为有利，丘陵困难较多，山地则需要更大的工程措施和 投资。但过于平缓，当坡度低于 0.3％时，则往往不利于地面水的汇集和排除。不同建筑物对坡度有不同的要求，不同的坡度可以适应不 同的活动、不同建设，从而形成不同的土地利用空间结构。不同坡度对城市活动和使用限制可参见表 10－1。 表 10－1 的规范仅供参考。随着工程技术水平的提高，各种限制也将会减小。 当城市用地不够时，人们常利用某些有利条件以人工挖山填土的方式，向海、向一切低地和山坡要地，增加城市建设用地。新填的土地质 地松软，其结构需要经过一段时间的再组合，需要一定的工程措施方可作为建设用地。在山坡上，由于人工开挖，土壤裸露，经雨水冲刷 常造成水土流失。均匀分布在斜坡上的水流形成片蚀；呈线状流动的暂时水流有可能产生冲沟，冲沟进一步发育有可能分割城市、破坏道 路、管网和建筑物。水土流失一方面将大量泥土砂砾堆积在坡度较缓处；一方面使土壤中氮分常随水冲走，流入河湖，有可能造成水污染， 毒死鱼类。由于地形发育过程的特点，加上常年累月的侵蚀和风化，以及不可忽视的人为的影响，造成斜坡不稳，可能导致滑坡和山崩， 破坏城市建设。 城市建设改变地表，铺设沥青路面，使市内地表透水性减小，雨水极少下渗，导致部分小河得不到地下水的补给，日渐干涸，而雨水通过 市内排水设施直接汇入大河，使大河水量剧增，有可能造成洪水泛滥。洪水泛滥的原因有自然的，也有人为的。预防洪水的措施可能有两 种：一是筑堤防洪，“使洪水离开城市居民”，一是对泛滥平原进行分区规划，经常泛滥的地区只作农用不建城市，“使城市居民离开洪 水”。人们对洪水的防范措施取决于人们对洪 表 10－1 不同坡度对城市建设的影响 水的感应，这种感应与洪水可能发生的频率有关。如洪水经常发生，人们思想较为重视，防范措施较严；反之，如洪水不经常发生，人们 思想不重视，则很少采取防范措施，但偶尔发生一次，损失很大。大多数城市洪水发生频率不高，人们思想不重视。但防范不力，可能会 遭受洪水危害。 五、城市气候 城市气候是城市环境的重要组成要素，是影响城市用地选择和功能组织的环境因素之一。气候对城市用地选择和功能布局的影响以风最为 显著，风主要是指风速和风向。工业生产是绝大多数城市的经济支柱。在目前生产技术条件下，随着生产的扩大，难免产生污染。为了尽 量减少工人上下班的旅途消耗，工厂又不能远离城市、远离居住区。为了尽量争取新鲜空气，居住区就应该位于盛行风向的上风。如果有 两种盛行风向，并成 180 度，则应在最小风频的上风布置工业区，下风布置居住区；当两个盛行风向成一夹角，非盛行风向的风频相差不 大的情况下，居住区就位于夹角之内，工业区布置在相对应的方向为宜。在我国，一般偏南盛行的风速小于偏北盛行风的风速，多数房屋 朝南的情况下，工业区应尽量不要放在偏南风的上风向。对于有害卫生的大型工业联合企业，应根据定额要求，设置卫生防护带。 除盛行风向外，一些地方性风，如海陆风、山谷风等，对城市功能布局也有一定影响。 由于城市上空尘粒多，尘粒能吸收太阳辐射，使其自身增温辐射，引起日间城市气温比郊区高。城市中因人群呼吸、工业生产、交通运输 和家庭生活都放出大量热气、尘埃和废气。废气中的 CO2 能吸收长波辐射而不能吸收短波辐射，能使城市增温。城市多雾，可阻止夜间地 面辐射，致使城市温度较高。城市是以钢筋混凝土为主的人造下垫面，有反射辐射和热辐射，也可使气温增高。因此，城市年平均气温一 般比郊区高 0.5—1℃，冬季平均气温高 1—2℃，这种现象，称为城市热岛效应。 城市气温较高，同蒸发过程也有很大关系。乡村水体较多，蒸发旺盛而热量减少；相反，城市内不透水地面逐渐增多，水体较少，蒸发不 旺盛也是市内热量得以积蓄的原因之一。 与热岛有关的另一种现象就是有大量微小粒子悬浮于城市上空，呈盖子形状，称为尘盖。这些空中尘粒常吸附许多有害物质，不仅降低城 市能见度，而且带有严重的空气污染问题。由于尘盖的存在，更加延缓了城市热量的扩散，加强了热岛效应。这种现象如遇上稳定的逆温 层天气条件，往往发生严重的空气污染事件。 由于城市中心温度高，郊区温度低，城市空气受热上升到一定高度后向郊区流动，在郊区下沉，下沉气流与郊区向城市补充的气流合在一 起向城市中心吹去，这种气流被称为城市风。 六、城市植被 在人类大量使用汽车之前，总是沿着一些干道建房子，并以大片农田和树木相间隔。随着人类活动增加，工厂、住宅和商业中心拔地而起， 大片农田被侵吞，树木被砍伐，植被遭破坏，与此同时，也带来了噪声问题。 绿化是城市不可缺少的部分，在城市环境各个要素中，起着保护环境、改善环境的作用，被誉为城市环境的“绿色卫士”。它的作用主要 有：①净化空气。绿色植物通过光合作用吸收二氧化碳，放出氧气。有些植被叶片还能减轻二氧化硫等对环境的影响，并能吸收空气中的 有害气体和放射性物质，吸附烟灰和粉粒，保持空气新鲜。②减弱噪声。增加城市绿化面积，利用各种条件种植树木、花草和灌丛是降低 噪声传播的有效措施。据一般调查，有绿化带的街道比没绿化带的街道噪声小 8—10dB。③调节、改善小气候。郊区大面积的森林和宽阔 的防护林带、马路上浓密的行道树和分布在城区各地大大小小的公园和绿地，对城市不同地段的温度、湿度和风速都有良好的调节效果。 此外，绿化能保持水土，保护农田，净化污水，防止火灾蔓延，对有害气体比较敏感的植物还能够监测大气污染，起到指示报警作用。 但是，由于种种原因，城市绿化易受到侵占和破坏，绿地面积远远不能满足要求，其结果是未能充分发挥城市环境的“绿色卫士”作用。 第二节 城市土地利用结构 一、土地利用类型 在西方，城市土地利用一般划分为： （1）商业用地。按其性质又可分为零售商业、批发商业和专业性服务业。零售商业大都位于交通最方便，行人众多或主要交通交汇点上。 专业性服务业需要交通方便，商业活动频繁，但不一定接近行人众多的地区。批发业的顾客为零售商，由于需要较大空间储存货物，占地 颇多，其付租能力又不如前两者，可位于非市中心区。 （2）工业用地。可分为小型工场和大型工业。后者往往占地面积大，所以很难在租金或土地使用费昂贵的土地上立足，其区位一般受用 地的适用性、运输量与环境保护等因素所决定。小型工场生存的条件是劳动力和市场，它们比租金更为重要。小型工场的付租能力有很大 的弹性，主要视其产品的档次而定。仓库用地与工业用地类似，其区位也要视其储存货物的档次及用地要求而定。 （3）政府机关用地。政府往往是土地的支配者，在法律上它可以强行收购和征用所需要的土地，一般不考虑租金问题，而交通方便及邻 近其服务对象是其主要的区位因素。 第 54 页 共 70 页
    （4）住宅用地。几乎每一个城市超过一半的土地是作为住宅用地，由于市民必须量入而出，租金的支出不能过于庞大，而交通费支出也 受到一定的限制，其居住地点往往是综合考虑生活费用、居住面积、租金和交通费，假设前两者不变。便只能以交通费迁就其租金。同样 的居住面积，在一般的情况下，接近市中心，租金高，但可以节省交通费；而远离市中心，则可以少付租金，但要花费较多的交通费。假 设可付出的租金不变的话，在市内租用的房屋居住面积小，但可节省交通费，在郊区租用的房屋，居住面积较大，但要付出的交通费用却 大得多。因此，从市民总收入中扣除生活费用，决定可付租金和交通费的能力，再根据交通时间耗费的多少和对宽阔的居住面积的渴望程 度，就可决定个人居住的地点。 不过，应该说明，这里仅从市场经济角度分析了个人经济条件如何决定住宅用地区位。此外，许多非市场经济因素也是不可忽略的。例如， 居住区域的邻里关系，住宅是否由工作单位或其它房屋管理机构统一提供等，也影响住宅用地的区位。 （5）休憩用地及绿化地带。随着对城市生活素质和美化环境的重视，作为休憩用地及绿化地带的各种公园、游园等，也在城市的土地利 用中占有重要地位。但其区位因素不是付租能力或市场机制，而是通过社会对市民的关心，确定它的存在。 （6）交通用地和其它公用事业用地。没有交通和公用事业用地，城市便不可能发挥其职能。可是它的性质与商业和住宅用地不同，而与 休憩用地和绿化地带相似，是公共财富之一。不过它们又具有生产性质，有的可自负盈亏或间有盈利，如码头、飞机场和自来水厂等。 （7）农业用地和水面。由上可见，各种用地的区位因素是有差异的，差异愈大，各种用地之间的分化趋向愈强，这种倾向叫功能的分化 （Functional Segregation），由于这种功能分化，形成了城市某一地区只有某一种单一功能，因此在现代城市中出现了按其土地利用划 分的若干功能区 （Functional Areas） 不过， 。 要注意的是， 以区域化的术语来说， 它们是属于功能区域， 而不是枢纽区域 （Nodal Region） ， 两者不可混淆。 但在非欧美地区的城市，各种用地的区位因素差异不大，分化倾向不强，故工业、商业、住宅功能往往混杂在一起，一般称为混合土地利 用。过去认为，这种混合土地利用是一种落后的土地利用模式。但是近年来，土地利用功能分区的模式遭到了不少批评，认为这种土地利 用功能区过于分化，牺牲了城市的有机组织，忽视了城市中人与人之间的多方面的联系，耗用能源太多。因此，人们提出了多功能综合区 的概念，并认为这是解决上述问题的重要途径。1978 年 12 月，一批建筑师在秘鲁利马集会，会后发表的“马丘比丘宣言”指出，为适应 城市的急剧发展，更有效地使用人力、土地和资源，更好地协调生活环境与自然环境，为此，要努力去创造一种综合的多功能的生活环境， 而不是把各功能区机械分离。 我国城市土地利用类型也大体一致。但由于长期单一计划经济体制的作用，城市各种土地利用类型的区位因素有所不同。当前，由于我国 正式确立了建立社会主义市场经济体制，上述区位因素正开始发挥作用。 二、均质性和均质地域 1.均质性和均质地域 均质性是指城市地域在职能分化中表现出来的一种保持等质、排斥异质的特性。均质性是动态的和相对的，并非地域本身所固有的职能特 征。例如，处在商业街热闹场所的居民住宅，随时都可能被征购者买去辟为商店。居民区中的工厂，常常遭到居民的反对和法令政策的限 制，而被迫搬迁到郊区去发展业务。 均质地域是指在均质性能作用下， 城市地域中表现的那些与周围毗邻地域存在着明显职能差别的连续地段。 城市中成片的工厂区、 住宅区、 商业区、文教区，都是均质性能造就出来的均质地域。均质地域以某项特定城市职能为衡量中心，讨论地域表现出来的相对同一性。换句 话说，均质地域是由以某项职能为主构成的地域（其它职能或为这一主要职能服务，或被这一主要职能排斥），研究各类职能地域的共性 ——职能均衡现象的生成和布局。 2.均质度 如何衡量均质性的相对程度？如何比较均质地域的质量？为了寻求定量标准的计算过程与实际地理系统有最好的拟合，这里运用信息论观 点设计出下面的均质度计算公式： D=λ（1-H） （1） 其中，D 为均质度，λ 为系数，H 为信息论中的熵。 熵是信息论中度量随机事件在某项实验中不肯定程度的概念，其计算公式为： （2） 式中 H（x）表示随机变量 x 的熵； 为 x 取 时的概率。例如，城市中有两块地域。一块地域内 65％是居住用地，15％是商业用地， 20％是工厂用地；另一块地域内 40％是工厂，60％是居住区，问哪一块地域的混合程度高？ 分别计算熵： H（Ⅰ）=-0.65log0.65-0.15log0.15-0.20log0.20（取 10 为底）≈0.385 H（Ⅱ）=-0.40log0.40-0.60log0.60≈0.292＜H（Ⅰ） 熵值显示，第Ⅰ块地域混合程度高，因而均质程度差。从中可以看出，熵是对事物无序性作出的定量估计，用来测度均质性是很贴切的。 在计算城市地域均质度时，可以将公式（2）中换成 。 表示均质地域内第 i 种职能部门的占地面积；n 为该地域具有的职能 种类。将其代入公式（1），得到 （3） 这个公式便是可以用来计算各种类型均质地域均质度数值的公式。 3.均质地域的划分方法 城市系统在内部均质性的作用下，各种职能表现出了区域差异。差异的显著之处在各自区域的中央部位，从中心向边缘，差异的显著程度 渐次递减。这样，在两个质地不同的区域之间必然存在着一个过渡带。各种区域划分在地图上标出的边界线，都是这个过渡带的抽象表示。 在此思想基础上，采用信息图法来划分均质地域。 城市落在地表上的形状是一个不规则的几何面，划分均质地域就是根据这个面上各处不同的职能特征将其切成几块。如果将这个面上所有 的职能信息全部提取出来，那么，界线的位置和划界的方法便可由处理这些信息得到。具体程序是： 2 （1） 在所要研究的市区地图上罩上大小相等的方格网。方格的面积以 0.1—0.3km 为宜。过大，提取的信息粗糙，失真现象严重；过小， 工作量浩繁，职能种类出现过多，容易淹没主要职能信息。 （2）确定要提取的职能种类，每种以一个字母表示。如居住（R）、工业（K）、商业（C）等。 （3）根据大比例尺城市土地利用图式航空照片，结合实地勘察及其它辅助资料，定出每个方格的主要职能倾向，打上相应的字母。这样 可得到一张城市地域职能总信息图。 （4）将总信息图分解，得出各单项地域职能信息图，如居住职能信息图、工业职能信息图等。 第 55 页 共 70 页
    （5）根据单项职能信息图上的字母密集情况，勾画出均质地域的边界走向。然后结合市区地形地物、行政区划、历史过程等具体情况加 以修正，画出各种职能的均质地域图。 （6）计算各均质地域的均质度和紧凑度。 分析单项地域职能信息图及其均质度和紧凑度，可以了解该项职能地域的分布状况、面积大小、紧凑程度高低、质地纯净的程度；对比分 析各单项地域职能信息图，可以了解不同职能布局的合理性。因此，划分均质地域对城市合理布局和旧城区改造都具有指导意义。 三、伯吉斯的同心环模式 研究上述各功能区的布局和功能之间的入侵和继承的创始人是从人文生态学角度研究城市的伯吉斯。他于 1923 年创立了同心环模式 （Concentric Ring Model），他说，城市的中心是商业会聚之地，农民初进城市时，为了找工作方便，便居住在中心商业区附近，后来 以零售和服务为主的商业中心区向外膨胀，市民也向外迁移。环绕商业中心的外围是早期建造的旧房子，其中一部分被零售商业所侵占， 一部分为低级住宅、小型工厂、批发商业及一些货仓的过渡地带，这一带也是新来移民居住地区。再外围的第三带，是原来较大工厂的工 人住宅区。再向外第四带是较富有的中产阶级住宅区。最外围地带是富人居住区，散布着高级住宅，密度低，房舍宽敞。由于他们需要驾 车入市工作，故又称通勤人员住宅区（Commuter Zone）。 伯吉斯从人文生态学角度得出的同心环模式，忽略了人类除了生物属性之外尚有文化属性，所以把人类的竞争行为比作生物群落的竞争， 后来城市研究学者虽仍沿用伯吉斯所提出的同心环模式，但却赋予土地经济学的新解释。 根据赫德（Hurd）、黑格（Haig）和李嘉图（Ricardo）等的地租理论，土地的经济地租是指利用土地所得报酬，减去成本后的剩余。经 济地租的量度是：某种土地的生产力与最差土地的生产力之差。最差条件的土地经济地租为零。以城市商业为例，中心商业区条件最佳， 所以其产生的经济地租最高，离开中心商业区一段距离之后，由于交通不便，顾客不多，所以其土地没有作商业用途的价值，其经济地租 为零，中间地段所产生的经济地租介于两者之间，可用图 10－6 表示。 由于不同的功能所要求的交通条件不同，在完全竞争的条件下，每一功能即每一土地利用区所产生的经济地租递减曲线是不同的（图 10 －7）。一般来说，零售业的经济地租曲线梯度最大，其在市中心所能产生的经济地租却为各功能之冠。服务业、轻工业和批发业的经济 地租曲线的梯度较零售业为小。在住宅用地方面，多层楼房用地利用率高，每单位面积所能产生的价值较低密度的平房为高，所以其经济 地租曲线的斜度也较平房大，农业的经济地租曲线梯度是各类经济活动中最小的一种，因其在市中心和较偏远的市郊所产生的价值的差别 极为有限。 若把上述各功能的经济地租递减曲线重叠，各曲线相交，可知道各地段产生经济地租最高的是什么功能。在完全竞争的社会，所有产生的 经济地租均为土地拥有者以租金的形式收取，各土地使用者按其产生的经济地租决定其自身的付租能力，向土地拥有者租用土地，而土地 拥有者则把土地租给出价最高的使用者，这样城市中心为零售业所租赁，然后为专业性服务业、工业及批发业，再远一些为高密度多层住 宅，然后是低密度住宅。住宅之外才是农业。假设城市所在地区为一均质的平地，各种土地利用将呈同心环布局。这就是同心环模式的新 解释。 伯吉斯的同心环乃基于均质性的平面而推论的，对现代交通运输的影响鲜有顾及。而后者不仅影响城市内的易达性，更会影响土地价值及 土地利用形式。假定城市内的交通运输线呈放射式，则同心环式的土地利用形式亦将变形。 四、霍伊特的扇形模式 霍伊特（Homer Hoyt）认为，均质性平面的假设太不现实，因而他于 1939 年提出了扇形模式或楔形模式。在他的模式中，保留了同心环 模式的经济地租机制，加上了放射状运输线路的影响，即线性易达性（Linear Accessiblilty）和定向惯性（DirectionalInertia）的影 响，使城市向外扩展的方向呈不规则式。他把中心的易达性称为基本的易达性，把沿着辐射运输路线所增加的易达性称为附加的易达性。 轻工业和批发商业对运输路线的附加易达性最为敏感，所以呈楔形，而且不是一个平滑的楔形，它可左右隆起。至于住宅区，贫民住在环 绕工商业土地利用的地段，而中产阶级和富人则沿着交通大道或河道，或湖滨，或高地向外发展，自成一区，不与贫民混杂。当人口增多， 贫民区不能朝中产阶级和高级住宅区发展时，也会循不会受阻的方向作放射式发展，因此城市各土地利用功能区的布局呈扇形或楔形。 五、哈里斯和厄尔曼的多核心模式 基于伯吉斯、霍伊特等的城市内部结构模式均为单中心，而忽略了重工业对城市内部结构的影响和市郊住宅区的出现等等，哈里斯和厄尔 曼在 1945 年提出较为精细的多核心模式。模式假设城市内部结构除主要经济胞体（Economic Cells）——即中心商业区（CBD）外，尚有 次要经济胞体散布在整个体系内。这些胞体包括未形成城市前，中心地系统内各低级中心地和在形成城市过程中的其它成长点。这些中心 地和成长点皆随着整个城市的 运输网、工业区或各种专业服务业，如大学、研究中心等的发展而发展。其中交通位置最优越的最后成为 中心商业区，其它中心则分别发展成次级或外围商业中心和重工业区。哈里斯及厄尔曼还考虑到，易达性所吸引的商业、工业或贫民，本 身便有排斥高级住宅的倾向。因为后者的区位因素之一便是要远离这些有碍环境的土地利用。介于两者之间的是中级住宅区。 这一模式虽较为复杂，但仍然基于地租理论。它假设付租能力较高的高密度住宅倾向于接近中心点和其它主要经济胞体，但最接近这些胞 体的空间却被批发商业和轻工业所占有。由于哈里斯及厄尔曼的模式并没有假设城内土地是均质的，所以各土地利用功能区的布局并无一 定序列，大小也不一样，其空间布局图是非常富有弹性的。 六、城市土地利用三模式的发展 要特别注意的是，上述在城市地理学中占有重要地位的三个城市内部结构模式，虽然有地租理论的支持，可是由于他们的创始人都是美国 人，其所列举的土地利用功能区的空间布局一般和美国的城市比较接近，至于对其它国家的现实性，连霍伊特本人也指出，不一定适用， 必须加以修改。在英国，曼（Manna）提出了一个典型的英国中等城市的模式。该模式是伯吉斯和霍伊特两模式的综合，只是加上了位于 城外可驾车入城的村落。由于英国位于西风带，城市的西部为上风带，多为高级住宅所占有，而城市的东部为下风带，工业和贫民多被迫 于此。 如果曼的模式是上述三个美国模式在欧洲城市的应用，那末，麦基（McGee）的模式就是在殖民地和发展中国家城市的应用。由于这些地 区存在着二元经济，所以在麦基的模式里，有两组不同的商业中心。其一为西式商业中心，其形态和西方城市的中心商业区相仿。以国际 贸易为主，零售商店出售的也以进口高档货为多。另一类为外来移民的商业中心，从事当地的货品买卖为主。介于其间的是混合性土地利 用，工商业住宅兼有，互相混杂。在外来移民的商业中心的前面为港口区，后为住宅区，而住宅区的发展呈楔形或扇形。在西式商业中心 后面的是高级住宅，而在混合性土地利用后面是当地居民居住区，不过密度不如前者，也无工商业。部分混合土地利用地区由于商业中心 的扩展而改为商业用途。再后为新发展的高级市郊住宅区和十分贫穷的木屋居民区。两者可能距离颇远，但亦可能近在咫尺，而生活水平 悬殊。再后为城郊农业带。新建的工业村则多位于旧城以外的空间。 第 56 页 共 70 页
    最后，还要指出的是，所有上述模式都是平面的，忽视了城市的垂直差异。以易达性和付租能力来衡量，中心商业区的底层无疑是城市最 有吸引力和最易到达的地方，所以在中心商业区的低层往往为付租能力最高的零售业所占用。其上层可能为专业性服务业，再上层却不能 排除用于住宅的可能。除了酒店（商业住宅）外，其间尚有不少富人的豪华公寓。在不少的欧洲城市里，富人往往不一定住在远离城市的 市郊，而喜欢住在商业区及其邻近地区。而在美国，由于重建过渡性地带，新的豪华公寓陆续在中心商业区边缘落成，吸引了不少喜欢城 市中心生活的中产阶层移入，所以，在中心商业区边缘也不一定是破落的贫民窟、小工业和批发业地区。这是美国城市土地利用功能区的 新发展。 第三节 中心商务区 在城市土地利用中，最重要、最受人关注、研究成果最多的莫过于中心商务区。下面我们将简要介绍中心商务区的界定、结构及演变。 CBD 即 Central Business District 的缩写，中文多译为“中心商务区”。 CBD 最早是由美国学者的伯吉斯于 1923 年在其创立的“同心 环模式”中提出的。伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处，主要以零售业和服务业为主。随着世界经济的发展，办公事务、金融活动所 占地位越来越重要。尤其是近年来，信息产业的迅猛发展更成为 CBD 的主要活动。目前 CBD 的活动包括金融、贸易、信息、展览、会议、 经营管理、旅游机构及设施、公寓及配套的商业文化、市政、交通服务设施等，它是城市中上述商务活动和人流最集中、交通最便捷、建 筑密度最高、吸引力和服务范围最大的地区，同时它也是地价最高的地区。简而言之，现代城市的 CBD 是城市、区域乃至全国经济发展的 中枢。因此，研究 CBD 的内涵、发展演变规律及内部结构等问题，是今天城市研究的一个重要课题，对我国在社会主义市场经济体制下， 如何借鉴国外 CBD 的发展经验，合理规划、引导 CBD 的发展具有重要而深远的意义。 一、CBD 的界定 早期的研究者们认为，CBD 是城市中具有某些特征的不很确定的地区，并不太关心给 CBD 下个确切的定义。后来的学者们从 CBD 的形态、 内部结构及其变化特征上来分析，试图明确划定 CBD 的界线，但往往因资料不易获取而失败。普劳德富特（Proudfoot）于 1937 年、奥尔 森（Olsson）于 1940 年采用城市街区中的零售业贸易额、商店租金及临街商店的长度指标来确定 CBD。方法虽然合理，但由于完全真实的 贸易额及租金的资料不容易获得，所以问题也很多。 1954 年美国学者墨菲（Murphy）和万斯（Vance）提出了一个比较综合的方法，即将人口密度、车流量、地价等因素综合考虑，那些白天 人口密度最大、就业人数最多、地价最高、车流、人流量最大的地区即为 CBD。此方法必须建立在对城市的土地利用进行很细致的调查基 础之上。 墨菲和万斯认为地价峰值区（the Peak Land Value Intersection，简作 PLVI）是 CBD 最明显的特点，在此区的用地称为中心商务用地， 其中包括零售和服务业，诸如商店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸出版业（因为它对商业的影响远大于对制造业的影响），不包 括批发业（除少数外）、铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、政府机关等。他们在对美国 9 个城市 CBD 的土地利用进行细致深入的 调查后，提出下面的界定指标： 中心商务高度指数（Central Business Height Index，简作 CBHI） 中心商务强度指数（Central Business Intensity Index，简作 CBII） 将 CBHI＞1，CHII＞50％的地区定为 CBD。下图就是他们两人用 CBHI 和 CBII 对美国 9 个城市 CBD 进行界定的概念示意图。 然而，各国城市中心商务用地的划分是不同的。戴蒙德（Daimond）于 1962 年对英国格拉斯哥调查发现，英国的批发业与顾客关系紧密， 常布局在地价峰值区内，属于中心商务用地。而美国城市中的批发业与铁路、高速公路更加密切，但在墨菲和万斯的分类中，不属于中心 商务用地。于是，后来的学者开始弥补这些不足。1959年戴维斯（Davies）在其对开普敦的研究中认为，墨菲和万斯定义的 CBD 范围太大， 应将电影院、旅馆、办公总部、报纸出版业、政府机关等用地排除在外，他提出了“硬核（Hard Core）”的概念： 即 CBHI＞4，CBII＞80％的地区为“硬核”，也就是真正具有实力的 CBD，其余地区则称为“核缘（Core Fringe）”。 赫伯特（Herbert）和卡特（Carter）进一步提出了中心商务建筑面积指数比率（Central Business Floorspace Index Ratio，简作 CBI） 的概念，将城市的规模、形状及其它有关因素考虑在内，使人们可以用更精确的方法去界定 CBD。许多学者，如卡特和罗利（Rowley）， 1966 年在对英国加的夫市的研究中，均将 CBHI、CBII 和 CBI 三指标综合使用，收到了较好的效果，为以后对 CBD 内部结构、演变等的研 究奠定了基础。 二、CBD 的内部结构 1955 年，墨菲、万斯和爱泼斯坦（Epstein）对 CBD 内商务活动的布局进行了研究，认为由于不同区位的便捷性不同，获得的产业利润相 异，因此地价不同，这正是造成 CBD 中商务活动空间分布的主要原因。经过对 8 个城市 CBD 的研究得出，若将 CBD 内的商务活动以圈层划 分，则第一圈是零售业集中区，以大型百货商场和高档购物商店为主，它们围绕着 PLVI 分布；第二圈是零售服务业，其底层为金融业、 高层为办公机构的多层建筑集中区；第三圈以办公机构为主，旅馆也多见；第四圈以商业性较弱的活动为主，如家具店、汽车修理厂、超 级商场等需要大面积低价土地的商务活动。他们还进一步指出，CBD 内部的结构还可以更加细致地分析：百货店倾向于聚集一起；文具店 及办公用品商店与办公事务机构集中区联系紧密；律师事务所和房地产公司毗邻法院；低档的活动，如低档剧院、当铺、廉价餐馆及旧服 装店在 CBD 边缘互相竞争相对优越的区位，以此获益。 上述观点对我们形象、具体地理解 CBD 的内部结构有很大启发，但实际情况并不那样简单。在实际中，相对便捷性（距 PLVI 的距离）只 是影响 CBD 内部结构的一个重要方面，不能包揽全部，其它一些因素，如地形的复杂性、铁路、绿地等均是影响因子。 1959 年，斯科特（Scott）对澳大利亚 6 个州府的 CBD 进行了研究。他认为 CBD 的内部结构可分为三大功能圈，即零售业内圈，以百货店 和女装店集中为特征；零售业外圈，以杂品店、服务业等专业化较弱的多种零售活动为主；办公事务圈。其中，零售业内圈总是环绕 PLVI 及城市的地理中心，而零售业外圈并不总是围绕第一圈，办公事务圈则总在 CBD 的一侧发展。1970 年，斯科特还运用“投标-地租（Bid －Rent）”曲线的概念来说明 CBD 内部结构中零售业的空间分布，从而证明更广泛的分布与这条曲线的情况类似。 斯科特的分析比墨菲的分析进了一步，但在实际中，便捷性并不仅仅是距离的问题，地价与 CBD 的发展也不是图中的简单的线性关系，而 是复杂得多。 1972 年，戴维斯为 CBD 的零售业布局提出了一个结构模式。此模式假定零售业为主的区位决策受三个相互独立的便捷性而不仅仅是受距离 一个因子的影响。传统的城市中心购物活动受一般便捷性（General Accessibility）影响最大，因而常常与顾客的分布相关，呈圆形以 体现其等级状况及相关的潜在利益；其它商务，如汽车修理厂、咖啡馆等与进入市中心的交通干道紧密相关，即受干线便捷性（Arterial Accessibility）影响最大；一些特殊的功能，如娱乐设施、家具展销店或产品市场等的区位与场地、历史背景或环境条件相关，即受特 殊便捷性（Special Accessibility）影响最大。 三、CBD 的演变 第 57 页 共 70 页