暑假房地产市场调查报告
随着中国经济的不断发展，人民生活的提高和完善，现代人们的生活不再只是解决温饱，人们开始了寻求更好的致富机会，寻求更好的生活环境。在这样的一个整体国家背景下，我国的房地产作为一项既拥有着机遇又拥有着挑战的行业，受到了越来越多的国民所关注，房地产事业的发展，也从很大程度上影响着我国经济能否健康稳定的发展。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，建造好的房屋以符合消费者的需求。
关键字：经济发展 人民生活 房地产 市场调查
为期一周的社会实践调查于07年8月3日到8月11日在家乡成都.实践地点主要是成都三环路的部分小区以及部分房地产开发部门，本次调查主要内容是参考我国房地产调查手册针对以下几个方面
（1） 政治法律环境调查。
（2） 城市规划调查
（3） 经济环境调查。
（4） 社区环境调查。
（5） 房地产产品调查。
（6） 房地产价格调查。
（7） 房地产促销调查。
（8） 房地产营销渠道调查。
（9） 房地产市场竞争情况调查.
根据调查的要求制定了以下调查表格：
房地产市场情况问卷调查表
您的年龄：
1□ 20岁以下 2□ 21—30岁 3□ 31—45岁4 □ 46岁以上
（2）、您的职业是：
1□ 机关、事业单位 2□ 厂矿企业 3□ 个体经营户或私营企业户4 □ 其他
（3）、您目前所住房屋属：
1□ 商品房 2□ 房改房 3□ 自建房 4□ 向单位租住
（4）、您目前所住房屋的产权状况为：
1□ 有产权 2□ 无产权
（5）、您家庭每月的收入：
1□ 800元以下 2□ 800—1500元 3□ 1500—2500元 4□ 2500—4000元 5□ 4000元以上。
（6）、您认为3—5年内成都房价走势如何：
1□ 会涨； 2□ 不会有太大变动； 3□ 下降。
（7）、您目前是否考虑购买住宅：
1□ 不买 2□ 一年内购买 3□ 三年内购买 4□ 五年内购买
（8）、您如果购房会先选择：
1□ 二手房2□ 现房 3□商品房
（9）、您购房的目的：
1□ 结婚 2□ 转卖升值 3□ 居住（以解决生活问题为目的） 4□ 放租收长期利益 5□ 居住（以改善生产质量为目的） 6□ 商住两用
（10）、符合您需要的住宅总建筑面积是：
1□ 60m2以下 2□ 60—80 m2 3□ 80—100 m2 4□ 100—120 m2 5□120—150 m2 6□ 150—180 m2 7□ 180 m2以上
（11）、您比较倾向的付款方式是：
1□ 利用家庭储蓄一次性付款 2□ 向亲戚、朋友借款后一次性付款 3 □ 向银行按揭贷款 4□ 公积金贷款
（12）、您能够接受的住宅最高房价为（每平方米面积）：
1□ 1000元以下 2□ 1000-2000元3 □ 2000-3000元 4□ 3000-4000元 5□ 4000以上
（13）、您能按受的一套住宅最多房款总值是：
1□ 8万元 2□ 12万元 3□ 15万元4 □ 20万元 □5只要房子满意，价格无所谓
（14）、您在购房时如需银行或公积金贷款，您能接受的每月还款金额是：
1□ 500元以下 2□ 500—800元 3□ 800—1200元 4□ 1200—1600元 5□ 1600—2000元6□ 2000元以上
（15）、你一般是怎样得知新开发的住房的？
1朋友介绍 2□广告得知 3□单位关注
（16）、如你已经购买了新房，你认为房地产的环境，功能，格局，以及售后情况怎么样？
1□好 2□较好3 □一般 4 □ 差
（17）、您认为我市现有房地产开发企业的综合实力和信誉如何
1□好 2□较好 3□一般4 □差
（18）、您认为我市房地产开发市场存在的主要问题是（可多选）：
1□ 无问题 2□ 广告虚假 3□ 面积“短斤缺两” 4□ 从业人员良莠不齐，服务态度差
统计调查如下（略）
具体调查和分析情况如下：
1.政治法规方面
在国家的鼓励和支持下，我国房地产行业在法律和法规方面是比较完善的，国家颁布了有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。这些法规给我国房地产的健康发展提供了一个有 力的法律保障。对于控制目前我国房地产行业出现大部分城市房价过高，出现泡沫房价等一系列问题，我国先后出台了如提高住房贷款率，提高二手房转让率之类的措施，在一定程度上控制了我国房价过高过热的现象。
2城市规划方面：
都市区是由大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳等七个卫星城与中心城共同构成的高度城市化和现代化的城市群，是形成成都现代化都市的主体，都市区幅员面积3260平方公里、也是中心城规划区范围，各卫星城按照各自的职能分工，优势互补，共同发挥都市区的整体功能。
都市区是市域城市化及第二、第三产业的重点发展区域；都市区以内为一体化的城市地区，区内经济、环境、基础设施和城市功能在**年以前逐步实现一体化；各卫星城既相对独立地承担所在区域的中心职能，又分别承担中心城的部分功能。
另外，市政府同时提出了要构建“30分钟大成都”的概念，即从成都市中心城区到每一个外围功能片区最多只要30分钟车程。
3 对于经济环境方面：
3.1我国现在还是一个发展中的国家，不可否认的是，近年来我国的经济飞速的发展，人民的生活水平和生活质量也得到了很到的提高，对于四川成都这个西部重要城市而言，近年来，作为西部的火车头，城市的发展速度也是十分的惊人。成都地处西部成都平原，同时也是四川的省会，拥有着几千年的文化历史底蕴，这样一个地理环境优越，经济发展快速的城市，自然吸引了不少外来人口在此定居。
3.2目前成都市总面积1.239万平方公里，总人口超过1013万，市区人都330多万人，人口数量已快接近上海。就业状况优越，就学条件良好，如在成都的高校就有近200所。随着成都经济的快速发展，各类基础设施也在不断的完善，三环路的新建和发展正是这样的象征。在这样良好的背景下，房地产商之间的竞争也十分的激烈。随着走访调查各个主要地段，尤其以三环路为主，我们得知，近两年来，成都在三环路上新建的小区等建筑高达100多个，房价由最开始的平均2000元/平米多，如今已经上涨到了平均5000元/平米，由于购房人口的增加，现在市场上还出现了供不应求的情况。
3.3在经济状况方面，我还对成都市居民收入水平，消费水平和消费结构做了以下的调查，（参考调查表格一）得出了以下的结论：
目前，成都市居民生活水平总体实现了基本小康，正在向全面小康快速推进，就成都的生活水平来看，居民人均可支配收入达12789元，gdp增长了13.8%。而目前选择投资房地产以及个人购房的，主要是大部分中产阶级，他们收入水平相对稳定，有能力支付相应的房款。
4在社会环境调查后得知：
目前，消费者对商品房的需求相对比较的热衷，而现在市场上主要开发和发展的也是商品房。在成都，月收入在2500-4000元的居民占大多数，其购买住房一般要求在100平米左右，调查中64%的居民都是自己有住房，而购房目的是为以后的生活做打算，在之中，也有近一半的居民是为了购房投资的，当然，由于不同的经济实力，消费者的购买能力和购买模式也各不相同。70%的购房者选择的是首付后分期付款或暗接的方式，少部分是一次付清。影响消费者购买行为的一方面有目前房地产投资是一向高投资但 前景良好的社会因素，也有消费者自身的心理因素。
5房地产产品调查：在成都市三环路上有现房数量进万户，在质量，结构，和性能上与开发商和售房部得知的都比较的完善。现有房地产租售客户和业主对房地产的环境，功能，格局，以及售后情况。（参考调查表格一）**%的业主对其购买的住房还是比较满意的。
6房地产价格的调查：
近两年来，成都在三环路上新建的小区等建筑高达100多个，房价由最开始的平均2000元/平米多，如今已经上涨到了平均5000元/平米。影响房地产价格变化的因素，一方面是市场上出现了住房供不应求的市场状况，以及政府价格政策对房地产企业定价的影响，房地产市场目前供不应求的情况还在增多。其次，房地产商在给予的价格的大小上有比较严格的控制，开发商在不同价格的策略和定价方法上在一定程度上也影响了房地产的销售量。
7房地产促销调查：房地产的广告目前一般都选择使用公共工具以及配合媒体进行宣传，如招贴广告在公交车，公共汽车，高速公路的广告宣传栏，以及电视广告宣传等方式，房地产商在广告的预算一般会控制在2%左右，而这种促销手段和活动，从对消费者口中得知，的确是一个很好的宣传和销售方式，大多数的购买者对房屋最初的了解就是从引人的广告中得知。
8房地产营销渠道调查：
房地产营销渠道的选择主要还是通过自建售楼中心进行调整和销售，这样能比较好的进行调整和控制工作，这样的市场营销方式是现在市场上主要采取的，并且发展趋势很好，因为这样老百姓就可以比较直接的了解到想要购买的房屋，并且能够很方便快捷的解决购房和付款中的问题。
9房地产市场竞争情况：
目前就成都的市场情况来看，房地产的市场竞争是相当的激烈，就如我之前提到的，在地理环境，经济发展各方面的优势综合起来，成都的房产事业本来就是一个前景很好的投资机会。现在一方面，开发商为了更加的吸引消费者，在地理位置，交通，配套设施，等方面都下了很大的工夫.另一方面，销售商为了提高市场竞争力，在消费者购房的过程中也为提够了比较多的便捷。由于市场上供不应求的现状，现在成都的房价也在比较快速的增长，这无疑对一般的百姓来说还是构成了一定的压力。
总结：
1．成都综合实力较强
经济发展稳定，gdp产值高，固定资产投资迅猛，居民收入超万元，人口数量过千万，社会消费市场较大。
2．成都城市发展稳定
城市规模较大，大成都发展概念3260平方公里发展空间较大，既定成都市主城区亦稳定发展，主城区内区域发展目标明确，由内向外环形扩张趋势明显。
3．成都房地产市场发展稳定
稳定的政策环境，较好的经济基础，城市发展的空间为成都房地产市场稳定发展创造了条件，成都房地产市场供需稳定。
4．成都房地产市场发展机遇
4．1成都经济的发展，人民收入的增加为成都房地产市场提供消费者空间，目前成都房地产市场供需稳定。
4．2配合城市发展方向，由内向外的房地产市场发展具有开发空间，目前成都主城区2-3环区域为主要开发区域；
4．3历经数年房地产开发，成都房地产市场逐步成熟，同时行业竞争激烈，消费者对房地产消费日趋理性，市场细分要求更加明确；
4．4近年成都土地价格大幅上涨，增加房地产开发成本，推动房地产市场价格上升。在既定消费空间下，成本的增加，削薄了房地产开发的利润空间；
4．5成都高容积率开发的倡导，需引导成都消费者对高容积率物业的青睐意向；
在这次实践过程中，一方面了解到了房地产业的一些现状，另一方面也从实践的过程中学会了一些调查应该做的基本工作和调查方法，总的来说是受益匪浅的。
英语0511班 051931131
叶雨婷
**年8月15号
