1、固定性：任何土地都是在固定的区域、场所存在的，它不可以象其他物质要素那样可以通过一定的方式实现空间位置的移动。
2、差异性：由于具体区域环境的条件差异，任何土地之间都存在着物理、化学特性等方面的差异，当然，当土地实现经济用途以后，其区位条件的差异就更为明显。这种差异性是影响土地价值与价格的重要因素。
3、耐久性：土地作为一种特殊的物质要素，其区别于其他要素的一个重要特征是其使用的耐久性，一般情况下，它可以反复、永续地使用。但是由于使用方式的不同，例如农业生产中越来越多地使用化学肥料，导致土地肥力下降，也会影响土地使用的耐久性。
（二）土地的经济特性
土地除了一般的自然特性以外，它作为一种经济要素而表现出对社会经济发展的基础作用，这主要是由它的经济特性所决定的。当然，从某种意义上看，土地的自然特性客观上决定了它的经济特性。
1、稀缺性：不同于淡水、空气、森林等资源，土地从数量上来讲是一种不可再生资源，而由于经济社会的发展、人口的增长，我们对土地的需求不断增大。有限的土地与无限的发展之间是一对长期存在的矛盾。作为城市规划来讲，一个重要的工作就是协调两者之间的矛盾，在可持续发展的目标原则，保证城市的合理、健康发展以及土地的集约使用。
土地的稀缺性除了由于其绝对数量上的原因外，在一定时期内土地的供给多少也是一个重要的影响因素。这里我们需要引入土地供给弹性的概念。土地供给弹性是指地价的相对变化量与地价变化引起的土地经济供给的相对变化量的比率（E），可用来反映土地经济供给量对地价变化作出的灵敏程度。E=(⊿L/L)/(⊿P/P)
通常，E<1，说明地价变化只能引起土地供给量较小的变化。对瞬时供给，弹性系数为零，也就是无弹性，而土地短期供给弹性系数比长期的供给弹性系数小，当地价上升到一定水平后，短期供给弹性趋于零，而长期供给曲线比较陡直，弹性越来越小。供给弹性小，反映土地供给曲线比较陡直，弹性愈小，曲线愈陡直，因而短期土地的供给曲线比长远的更为陡直。
随着城市土地使用制度的改革，城市土地将逐步进入商品的行列，其流转将遵循商品经济规律。
当社会经济长期处于稳定发展状态时，城市土地的供求也遵循一般商品的供求规律，尤其在新开发的工业区、商业区、住宅区，在一定范围内，土地的供求都有一定的弹性。在一般情况下，土地交易也遵循一般商品的供求规律：地价上升，则供给增加，而需求下降；地价下降，则供给减少，需求增加。政府可根据这一规律，在其地价高涨时，抛出较多土地以达到平抑地价的目的。
土地作为一种特殊的商品，在许多方面都有其特殊性；其位置固定不变，自然供给不变，经济供给弹性也是有限的，买卖双方不能自行决定土地的位置和用途，土地价格受当时社会和政治局势稳定与否及经济的繁荣与衰退等因素的影响极大，所以，工业、商业、住宅用地有时又表现出供求的特殊性。也就是说地土地在一定范围内也遵循一般商品供给规律，即价格上升，土地的供给也增加。但是某类土地的供给总量是有限度的，超过一定的限度，不管价格如何上涨，也不能再增加土地的供给。如市中心地段，容易卖得好价钱，尽管价格上涨幅度大于其他地区，只要经济持续稳定发展，定能获大利，所以，买者仍很多。
土地供求关系的另一特殊形式就是有价无市，即只有土地供给及价格，没有需求者；或只有对土地的需求及地价水平，但没有土地供给。这两种情况，都不能实现土地交易，所以无市。这在经济萧条时期是很常见的。
随着我国城市化和经济的发展，工、商、住宅用地的需求会不断增加，但这类土地的供给非常有限，最终必将导致这类土地在高价水平下的供求平衡。针对中国的经济水平很低这一情况，中国各级政府需要积极参与对土地供求关系的协调，把普通住宅用地价格控制在居民可以接受的水平上；同时，对其他用地的价格也不能放任自流，应利用经济、法律、行政和技术等综合手段对土地价格进行调控。
2、区位效益性：“空间，特别是具有生态位置意义上的空间是一个重要的资源，而且用它可以来支持对经济利益的最求”。处于不同的区位的土地其背后所蕴藏的经济潜在价值是不一样的，因此城市里的土地价格表现出巨大的差异，对于城市土地而言，区位是其核心价值所在。正如加拿大经济学家M.哥特伯戈在其《土地经济学》一书中所说的那样：“城市不动产的三条最重要的特征，一是区位，二是区位，第三还是区位”。
3、边际效益递减性：对土地的使用强度超过一定限度以后，从土地上所获得的收益开始下降。对于农业用地来讲，这是因为过度开发导致土地肥力的下降；对于用地而言，这是因为过度开发导致设施成本及配套成本的提高。因此任何过度的开发不仅是导致环境的破坏，在经济上也是不合算的。
二、城市土地及其评价
（一）城市土地的类型与形成
城市土地是一种以建设内容为主体的土地利用形态，它的主要发生场所是在城市里。城市土地利用类型，按照我国国土资源部（原国家土地管理局）制定的《城镇地籍调查程序》主要分为：商业、金融业用地，工业、仓储用地，市政用地，公共建筑用地，住宅用地，交通用地，特殊用地，水域用地，农用地，其他用地等10大类。在国家建设部颁布的《城市用地分类标准》中，将城市用地划分为：居住用地、工业用地、公共设施用地、市政设施用地、道路广场用地、对外交通用地、仓储用地、绿化用地、特殊用地、水域等非建设用地等10大类，其中前九种为城市建设用地。在西方国家，城市土地一般分为以下6类：居住用地（约占城市总用地的30%）、制造业用地（约占9%）、商业用地（约占4%）道路交通用地（约占20%）、公共用地（约占15%）、空地及预留用地（约占20%）。
- 城市土地利用类型的形成源于城市的建立
城市建立的原因多种多样，不同类型的城市其土地利用方式不同，土地利用类型结构也不一样。城市土地利用类型的形成主要取决于城市居民生产和生活的需要。
- 城市土地利用类型的形成，是土地利用用途对其区位条件的选择
城市建设和发展受到生产力布局规律的制约：人口总是向劳动报酬高的地域转移，生产企业总是向生产成本较低的地域迁移，商贸总是在人流、物流和信息流流量大、市场发达的地区积聚，科技和管理机构总是向信息资源丰富、消息灵通的地方迁移。城市不同部门对土地区位的选择，形成了不同的土地利用类型。
- 城市土地利用类型是城市不同的土地用途空间竞争的结果。
- 城市土地利用类型有自发形成的，更多的是规划控制作用的结果
城市中自发形成的城市土地利用类型是在市场机制作用下形成的，反映出城市土地级差地租的不同，其土地利用可能内部经济而外部不经济。规划形成的土地利用类型反映了社会和公众的干预，它既强调社会利益第一的原则，使外部经济效益有效提高，又应当反映城市土地市场空间发展趋势，诱导地价隔离变化，以市场机制促进规划的落实。
- 城市土地利用类型是人们在城市建设过程中遵循经济规律、适应自然景观的结果，也包括对过去乡村文明和城市建设的历史继承、发展和保护。
（二）土地经济特性在城市土地中的反映
城市土地使用中积淀了城市活动的内涵，在一定程度上反映了城市活动所展开的基础。社会的、经济的、政治的、技术的、环境要素等都会具体制约城市土地使用的运行。我们在土地使用上不仅能看到其一种或几种物质构成，而更应看到该土地上人们所从事的活动，并透过这些活动而看到其中的社会经济关系。
- 城市土地使用最显著的特征在于它的区位性（Location）
城市土地使用的区位揭示了城市活动在空间地域上的相互关系。影响城市土地使用区位的因素主要有三个方面：
（1）空间环境特征——每一项土地使用都会对城市及特定位置的自然条件和人文环境提出特有的要求。
（2）空间可达性——即这些土地位置在城市活动中的交通方便程度，不同的活动会选取特定的主要交通方式，对空间可达性的具体要求也不一样。
（3）费用——从事一项活动所需花费的成本，包括时间成本。
2、与土地使用密切相关的是土地使用强度
土地使用强度是单位面积的土地上城市活动数量的多少。土地使用强度不仅反映了城市土地上的环境质量，而且揭示了土地的可利用程度。不同的活动内容其要求的空间质量和开发程度有所不同，如办公业、住宅、休憩等对城市土地的使用强度都有其自身的要求。城市土地使用及其区位和强度的分布，在城市范围内形成了特定的空间关系，当与交通路线和设施相相结合，即构成了城市的具体空间结构和形态。
（三）城市土地合理利用评价
城市土地合理利用，一般认为是对土地按照城市规划规定的用途进行利用，或是使土地收益最大化的土地利用。城市土地合理利用的评价，应从下列三个方面进行：
- 城市土地适宜性评价
城市建设深受土地自然属性所及自然环境景观制约。在城市建设与发展过程中，城市土地适宜性评价便是根据城市建设利用需求与土地质量相匹配来评定土地作为城市土地利用的可能性与限制性。其主要内容包括：（1）城市土地作为建设用地的适宜性，主要从地基承载力、土地整理工作两的大小、遭受自然灾害的危险程度来论证城市土地工程建设的适宜性与限制性。（2）城市土地生产布局的适宜性。枢要从土地的形态特征、土地性质、环境污染的自净能力及具体建设项目生产布局的要求来考察和选择土地的适合用途。（3）城市景观设计的适宜性。是从土地的自然特征出发来衡量土地作为城市风貌设计的环境基础，其所具有的美学质量和景观结构，探讨土地作为风景资源利用最优化的途径，充分发挥土地生态系统具有的最大审美功能。城市土地适宜性评价是城市规划的基础。
- 城市土地经济评价
城市土地经济评价是在特定的目的下，对土地的质量和使用效益在城市空间分布的差异情况进行评定，并确定其作为资产的价值和作为生产要素加以利用的经济效益。城市土地价值和收益能力德行成，同城市空间积聚程度密切相关，集聚越强，所能提供的服务种类因需求的增加而趋于多样化。由于各种产业资本有机构成不同，对土地成本承载能力的差别，而在空间上按经济规律有着不同的分布，并由于土地利用分区及邻接关系，而使土地的贡献增大或减小。城市土地经济评价主要通过以下几个方面的研究来完成：
（1）城市土地定级和估价，这是土地经济评价的最基本方面，是根据影响土地质量、土地区位、土地利用效益的经济、自然、社会因素及其贡献大小来评定土地的使用价值和价值（价格）。土地的使用价值大。其分等定级类别和土地价格也较高，土地等级与价格存在着一定的对应关系。土地等级和价格的确定在一定意义上讲是明确了城市经济发展过程中土地贡献的本底值。
（2）土地上投入产出的效率。土地利用在经济上是否合理，不能用土地上获得的收益多少来判断，却可以通过土地利用总收益与土地价格的差值来反映。在土地等级（或价格）相同的情况下，其差值越大说明土地上经济投入产出的效率越高，土地利用越合理。
（3）土地保护的支出。城市土地的合理利用是一个长期的动态发展过程，并不能只以当前的土地投入产出效率和利润多寡来衡量。土地利用当前效益，若是以牺牲以后的长远效益为代价的，它就是一种不可持续的使用。对土地利用不可避免的生态平衡破坏，必须要及时地进行新的生态平衡建设，即进行土地生态保护。土地利用开发其经济效益的核算，应当扣除其生态保护的支出。
城市土地经济评价总的来说，是一经济效益为中心进行的。但是，城市土地利用的经济效益同社会效益、生态效益是密切相关的。土地利用的社会效益好，意味着这种土地利用是受到社会欢迎的，其生产的产品拥有广泛的时常需求，可以通过规模效益的提高，来提高其利润水平。生态效益俱佳，则说明这种土地利用有利于形成一个无污染、高质量的生态环境，而这又是生产高质量产品的保证，高质量的产品具有叫强的市场竞争呢能力，其不仅可以优质高价，还可以扩大市场份额，从而刺激土地需求，土地供给在市场竞争中的实力增加，期望获取土地利用经济效益就有了可靠的保障。若只顾眼前经济效益，而不顾社会效益和生态效益，最终必然导致土地资源浪费，土地供求关系和城市生态环境恶化，需要进行城市用地重划，大规模的拆迁，将难免有巨大的资产废弃，造成巨大的经济损失，即使采用有关措施，强行维持城市土地的现有功能，进行环境保护的支出费用也将十分昂贵。城市土地经济评价是城市土地资产管理的科学依据，也是建设项目可行性分析的重要组成部分。
3、城市土地利用潜力评价
城市的合理发展就规模而言是有一个合理的规模。城市用地的扩张应当有一个限度，而不是任其面积随意增大。城市土地利用潜力评价应当从区域社会经济发展水平、自然环境和生态环境限制、城市基础能力等方面来探讨城市土地水平扩张和垂直扩展的能力，城市功能区空间替代或重新划分区域，实现土地增殖的效益，以及这些能力与效益发挥的程度。
城市土地利用潜力评价，其中心任务是（1）城市土地开发的空间扩张潜力评价。即割据城市发展趋势，提出长呢故事土地利用可供选择的用地规模和动态分区结构。城市规模的确定，不能只看其人口与经济规模蓄积的可能性，也要分析水土、资源环境的承载能力。（2）城市土地的建造潜力评价。它是根据城市规划和景观设计、城市经济发展需求与基础设施条件，提出土地利用的城市建筑密度和容积率。以适当的土地利用强度指标和土地经济产出指标来控制土地利用，既不容许土地粗放经营，也不容许土地过度开发。（3）城市更新和用地重划潜力评价。它是通过旧城改造，理顺土地权属关系，调整土地利用用途，根据土地利用的最佳用途选择，论证城市土地增殖的潜力和城市综合开发效益。城市土地利用潜力评价反映了城市土地利用的前景和土地开发的创新能力，它可以直接服务于城市的可持续发展。
近年来，我国城市土地评价工作出现了由城市土地适宜性评价向城市土地经济评价的重心转移，由资源质量的分等定级向资产价值评估的转变，城市土地评价研究方法在定性分析的基础上趋向定量化与模型化，土地信息系统应用逐步得到研究和开发。
三、土地的权属关系
土地的权属关系一般来讲主要有两种：
1、土地的所有权：土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益，和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。
2、土地的使用权（土地使用经营权）：使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地享有使用的权利。
（一）各国土地制度比较
目前各个国家的土地使用制度不尽相同，概括而言，一般有如下几种模式：
1、完全市场模式：土地主要属于私人所有，土地可以在地产市场上自由买卖，其价格取决于市场的供求关系。这种模式以美国和日本为代表。例如美国59%的土地为私人所有，而日本则是70.7%的为私人所有。这种土地的完全市场模式虽然对准确体现土地的经济价值、活跃市场有利，但却常常给城市规划的编制与实施带来困难。因此，在这些国家一般都有规定，在某些特殊原因下依照有关程序，国家或城市政府可以征用私人土地，当然难度往往是比较大的。
2、非市场模式：以前苏联为代表的社会主义国家土地制度。土地所有权归国家或集体，并对土地使用进行统一分配，不许私自转让或买卖土地。目前越南、朝鲜、古巴等仍然实行的是土地非市场化制度。
3、国家控制下的市场模式：按照国家法律的规定，土地的最终所有权全部归国家或国家的象征（如皇室），私人通过土地批租获得土地的占有权和使用权。国家从总体上控制着土地市场。这种模式主要是在英国及英联邦成员国（地区）中使用。
（二）中国的土地制度
改革开放以前，我国如前社会主义国家一样，实行的是土地非市场模式。我国宪法明确规定：“城市的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。“国家为了公共利益，可以依照法律对集体土地实行征用，依法被征用的土地属于国家所有”。由于我国在城市中长期实行土地无偿使用的行政划拨制度，造成了诸多的弊端：
（1）导致土地产权模糊：土地名义上归国家或集体所有，划拨使用以后却归用地单位实际上所有，导致土地的所有权与使用权相模糊、混淆。由于部门利益或集团利益的原因，反而给城市规划、建设带来了巨大的难度。
（2）导致土地资源的浪费：由于实行行政划拨土地，否定土地价值与价格的差异，因此往往造成用地单位“圈而不用”、“少用多圈”等极为浪费土地的行为，进一步加剧了我国土地资源的紧张局面。
（3）土地资源配置不当：由于土地的经济特性无法在行政划拨中表现出来，因此导致土地资源配置不当，各种用地行为相互搀杂，功能分区混乱，低效益的用地行为往往占据城市中优越的区位。例如南京市至今仍有许多政府机关、军事机关、高校等在市中心大量分布。
（4）土地收益的流失：由于否认城市土地价值的存在，由于土地所有权与使用权不清，国家无法获得由土地带来的相应收益，而这部分收益往往成为用地单位的无偿所得。这种情况进一步导致城市建设的资金无法得到保障，城市配套设施难以改善，环境质量恶化。
鉴于以上的弊端，改革开放以后我国逐步开始了城市有农村使用制度的全面改革，一个核心的内容是土地所有权与使用权相分离，实行土地的有偿还使用。《中华人民共和国宪法修正案》（1988）中明确指出：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。除一些特殊需行政划拨土地外，其余实行有偿、有限期出让的办法。我国土地市场因此而形成了三个级别：一级市场：由国家进行控制（包括行政划拨），主要是提供土地的增量；二级市场：通过市场规律实现土地使用权的流转；三级市场是土地使用者通过房产的交易而使土地间接进入市场流通。一级市场为国家垄断，二、三级市场为竞争经营。目前我国土地使用权的出让主要有三种：协议出让、招标出让和拍卖出让，其中拍卖出让的市场化程度最高。
第二节 城市土地利用
城市规划是对城市用地的一种规范，它对城市土地的使用方式与使用强度发挥着重要的作用。
一、城市规划在城市用地中的作用
一般来讲，对土地资源的配置可以通过三种途径来进行：
1、市场的调节。即完全根据土地价值规律来分配土地。
2、行政的调节。即通过政府的力量和行政手段来分配土地。
3、技术调节。即通过以城市规划为主体的技术手段来分配土地。
在实际运作中，为了保持城市的健康发展，需要三种方式有机结合，缺一不可。而在这个整体的系统过程中，城市规划的重要性就在于科学地预测城市的发展，并合理地分配城市的用地，使城市空间结构达到经济效益、社会效益、环境效益并重，即综合效益最大化的理想状态。在实际工作中，城市规划也必须防止出现两种现象：
（1）忽视土地价值规律，片面追求城市规划的图面效果和美学目标，造成城市用地行为的不经济。
（2）过分依赖市场的作用，单纯追求土地的经济收益，而忽略社会效益和环境效益。
二、城市土地利用结构
城市规划对城市土地利用的研究，不仅是研究各种用地的合理比例关系，更重要的是研究城市土地利用结构，即其在空间上的形态和组合关系，可以分为以下三个方面：
（1）人类生态学一地理学研究。以芝加哥城市生态学派为代表，主要人物有伯吉斯、霍依特以及哈里斯和乌尔曼等。他们提出了土地利用的三大经典模式，即同心圆、扇形和多中心模式。
（2）城市土地经济理论，属于经济学的研究方法。
（3）行为科学研究。
（一）古典的城市土地利用结构模式
1、伯吉斯的同心圆模式
美国芝加哥大学社会学教授E.W.伯吉斯(Burgess)于1925年最早提出同心圆(concentric zone theory)城市地域结构理论。这一理论认为：城市以不同功能的用地围绕单一的核心，有规则地向外扩展形成同心圆结构。这一理论实质上将城市的地域结构划分为中央商务区(CBD)、居住区和通勤区三个同心圆地带。中央商务区主要由中心商业街、事务所、银行、股票市场、高级购物中心和零售商店组成城市的中心区。居住区分为三个层次，紧靠中心区的第一圈层为海外移民和贫民居住带；第二圈层为低收工人居住带；第三圈层为中产阶级居住带。通勤区位于居住环境良好的郊区，分布着各种低层高级住宅和娱乐实施，高收阶层往返于城郊间的通勤区。从本质上看，伯吉斯的同心圆城市地域结构为城-郊二分法，即中央商务区和居住区组成城区，通勤区组成郊区。
很显然，伯吉斯的同心圆理论没有考虑交通线对城市地域结构的影响。据此，巴布科克(Babcock)于1932年对这一理论进行了修正，提出了轴向-同心圆的城市地域结构模式。这一模式更进一步考虑运输轴线对同心圆模式的影响，认为城市主要活动沿交通干线分布，商业中心区有沿放射干线延伸形成星状形态的趋势。但从实质上看，轴向-同心圆结构仍然只是同心圆结构随交通干线扭曲变形而已。
同心圆学说的中心观点在于城市人口迁入及其移动导致了城市地域分化，其最大贡献在于方法论的启示：动态地研究城市、实证研究方法、注重社会调查。其他的贡献还表现在对城市地域的社会认识上，即不能只停留在城市物质环境上、要深入到精神领域和生活环境方面去。这种视点对现代地理学研究尤为重要，因为现代城市规划与建设应当千方百计去体现“社会关系的总和”。
2、霍依特的扇形模式
美国土地经济学家H.霍依特(Hoyt)通过对142年北美城市房租研究，通过142个城市地价分布的考察得出，高地价地区位于城市一侧的一个或两个以上的扇形范围内，并且从市中心向外呈放射状沿伸在一定的扇形区域内，成楔状发展；低地价地区也在某一侧或一定扇面内从中心部向外沿伸，扇形内部的地价不随离市中心的距离而变动,据此得出了与巴布科克类似的结论，即城市的发展总是从市中心向外沿主要交通干线或沿阻碍最小的路线向处延伸。也就是说，城市地域的某一扇形方向的性质一旦决定，随城市成长和扇形向外扩大以后也不会发生很大变化。他认为：城市地域的这种扩展，与其说是同心圆形，还不如说是扇形 。于是他于1939年提出了城市地域结构的扇形理论(sector theory)。
按照霍依特的扇形理论，城市地域结构被描述为：中央商务区位居中心区；批发和轻工业区沿交通线从市中心向外呈楔状延伸；由于中心区、批发和轻工业区对居住环境的影响，居住区呈现为由低租金向中租金区的过渡，高房租区却沿一条或几条城市交 干道从低房租区开始向郊区呈楔状延伸。
霍依特的扇形理论虽然强调了交通干线对城市地域结构的影响，但仅仅分析了城区结构形态，而忽略了城区以外广大地域的描述。扇形模式与同心圆模式的最大差异在于扇形模式是针对居住用地而同心圆模式描述的是城市全域，但二者并未全面否定，而是相互补充的关系。
3、哈里斯—乌尔曼的多核心模式
美国地理学者C.D.哈里斯(Harris)和E.L.乌尔曼(Ullman)在研究不同类型城市的地域结构情况下发现，除CBD为大城市的中心外还有支配一定地域的其他中心的存在。这些核的形成与地域分化的原因是以下四方面及其组合的结果：(1)某些活动需要专门性的便利。如零售业地区在通达性最好的地方，工业需要广阔的土地和便利的交通。(2)同类活动因素集聚效果而集中。(3)不同类活动之间可能产生利益冲突。如建工场和高级住宅区。(4)某些活动负担不起理想区位的高地价。因此，他们认为越是大城市其核心就越多、越专门化。行业区位、地价房租、集聚利益和扩散效益是导致城市地域结构分异的主要因素。现代城市正是由于这四种因素的相互作用，以及历史遗留习惯和局部地区的特殊性，导致城市地域多极核心的产生，于是他们于1945年提出了城市地域结构的多核心理论(multiple-nuclei theory)。
