物业管理现状及对策探究
物业管理在国外已有一百多年的历史，而在我国，物业管理直到 1981 年才出现，它是近年来我国住房商品化过程中出现的新行业。2007年，我国立法机关将《物业管理条例》中的“物业管理企业”改为“物业服务企业”，进一步完善了业主及业主大会的权利和义务，使物业管理向着更人性化的方向发展，体现了我国民主化和法制化的发展进程，有利于解决业主与物业管理的矛盾。
物业管理工作是一项新的工作，它是伴随城市商品房开发建设的发展应运而生，也是城市商品房建设发展的必然产物。xx市第一家物业公司成立于上世纪1997年，是房地产开发公司的下属单位。新中国成立以后至改革开放初期，xx居民小区的物业基本是由各单位自行管理，但随着住房制度改革的深入，住宅商品化的逐步扩大，物业管理的矛盾越来越突出。业主对物业管理的呼声越来越高，一些房地产开发商从企业发展考虑，成立了企业内部物业管理机构，对本企业开发建设的小区进行物业管理。我市物业管理工作尚处于起步阶段，到目前为止，全市获得三级物业服务资质的企业有26家，物业服务企业从业人员500余人，物业管理模式分为三种：一是商品房开发规模较大的小区，由物业企业提供物业服务；二是单位自建的政策性住房由单位自行管理；三是规模较小的老旧小区由社区管理。全市现有120个小区，有物业服务的小区52个，单位自管的小区23个，其余零散楼栋由业主自管；其中兰亭雅苑小区、卓越康城小区、广隅新城小区和明盛嘉苑小区等由物业服务企业管理的小区物业管理状况较好。水利局家属院、地质队家属院、路苑小区等由本单位自管的小区物业管理状况较好。当然，仍有部分小区存在物业管理混乱、从业服务人员不尽职、物业服务不到位与业主矛盾突出等现象，如：xx小区、xx花园等。
随着全市住宅供需的完全市场化，政府、开发商、业主、物业服务企业都面临着许多新的问题，彼此之间也出现了许多新的矛盾，所以，加强对物业管理工作的研究显得尤为迫切与重要。本文拟从全市小区物业管理中存在的问题着手，分析原因，并提出解决问题的对策。
一、xx住宅小区物业管理中存在的问题
物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。物业管理职能具有社会化、专业化、市场化、规范化和契约化等特征。目前，我市物业服务工作还普遍存在物业管理人员素质不高，保安管理缺失，物业管理覆盖面不够高、物业服务不到位、老旧小区基础设施严重老化、物业费收缴难、监管体制不顺等问题，汇总归结为以下几个方面：
(一)物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确
由于市场经济发展的不成熟，在现实生活中，房地产开发商与物业服务企业之间存在着隶属关系。一方面，物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司，与开发商是从属关系，这种关系在xx住宅小区占有很大比重;另一方面，房地产开发商在小区业主委员会还没有成立前，以业主的身份选聘物业服务企业，此时他们之间是一种短期的合同关系。而当业主委员会成立后，选聘物业服务企业的权利理应由小区的业主委员会负责，房地产开发商就需要将小区的各种原始资料交给新的物业服务企业。但事实上，开发商由于利益上的原因，不愿轻易放弃物业管理。
(二)物业服务企业在物业管理的交接过程中责任不明
物业服务企业之间的矛盾多发生在物业管理的交接过程中。一方面，前任物业服务企业不愿放弃物业管理权，在落聘后仍不搬出小区，甚至制造各种麻烦和事端，阻挠新的物业服务企业进入小区，妨碍其开展正常工作。另一方面，前任物业服务企业虽然放弃了物业管理权，但却在离开时将物业管理所需的一些设施破坏，将小区业主的相关资料带走，不向新物业服务企业移交物业管理中的财务账目等，这些行为严重影响了新任物业服务企业的正常工作，导致新旧物业服务企业间出现矛盾冲突。
(三)物业服务企业与业主之间不能认真履行合同
业主与物业服务企业之间因为签订物业服务合同而存在法律上的权利义务关系。二者之间的关系主要是通过业主委员会与物业服务企业来体现的。他们之间是一种合同关系，是委托与被委托的关系。二者之间的矛盾表现在以下几点：
1、物业服务企业以拒交物业管理费为由不给业主办理房屋入住手续。现实生活中经常会出现这样的情况：在房屋买受人已经按照房屋买卖合同的约定，向出卖人支付全部或部分房款后，办理入住手续时，买房人被告知要找物业服务企业办理相关入住手续。而物业服务企业就会以让买房人填写相应表格、签订物业管理公约及物业服务合同、预存交纳物业管理费等为条件，扣押买受人房屋钥匙。此时，已经成为房屋业主的买受人如果对物业管理公约、物业服务合同等提出异议，或者因为物业费不合理而拒绝交纳，就得不到钥匙，不能办理房屋入住手续。很多买受人即使交了房款也只能望“钥匙”兴叹。
2、收费类型多，标准不统一。在我国，由于物业管理市场还不成熟，物业管理本身又存在“收费类型多，收费标准多”的问题，因此，目前小区物业管理中业主与物业服务企业之间存在最多的问题就是物业收费。物业费是物业服务企业的生存之源，物业费未能及时收缴，势必对物业服务工作质量产生一定的负面影响，最终可能影响到业主的利益。通常，物业服务水平等级高的小区，物业缴费率就高，而在物业管理水平低的小区，无论收费多少，物业缴费率都很低。物业服务水平决定着物业缴费率的高低。而且，业主交纳费用的计费面积是以房产证上标明的建筑面积为准的，包括套内建筑面积和公用分摊面积。但现实生活中，业主常常由于物业服务不到位，收费标准不统一而拒不交费。
3、物业服务企业经常以停水断电等“捆绑式”催缴物业费。水、电、暖、燃气等是与百姓生活息息相关的日常生活能源消耗，为方便广大使用者，自来水公司、供电局、热力公司和天然气公司等部分企业会在每个小区的物业处设立代收水费、电费和天然气费的代收点，但一些物业服务企业在收取这些费用的同时和物业费采取“捆绑式”限额收费。例如：我市老旧小区物业企业采用要想买电必须先交物业费的形式，同时限制购电度数，如果业主不缴纳物业费，电就无法正常使用，业主对于物业服务企业这种行为特别不满，导致业主和物业服务企业之间矛盾加剧。
(四)物业服务收费难
一方面，物业服务企业人员责任心不强,服务质量差，服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。另一方面，部分业主对有偿服务的意识不强，缴费不及时。还有就是工程遗留问题随着物业交接，将问题转嫁给物业服务企业，成为住户不缴费的借口。例如：安达倾城小区业主对有偿服务没有缴费意识，业主所缴纳的物业费不够物业服务人员的工资，物业企业不盈利，入不敷出，时间久了，物业服务企业无法正常运作，势必会导致服务人员减少，从而引发服务质量下降，居民怨声载道，与物业服务企业针锋相对，物业服务费收缴更加困难。
(五)建设遗留问题引发物业纠纷
一是小区没有经过综合竣工验收，道路硬化、路灯亮化、环境美化等设施未完工就让业主入住;二是擅自改变公共设施、物业管理用房、活动室及车库用途等。由于房屋不满5年没有过保修期，房屋的任何质量问题由开发企业负责，而房屋出现顶楼屋顶漏水，电梯运行不正常的情况时，业主向物业企业投诉反映，物业企业因房子没过保修期不予维修，业主投诉开发企业，开发企业会将责任推给物业企业，开发企业与物业公司互相推诿扯皮，加之部分居民对政策的理解偏差，容易导致物业企业和业主之间产生矛盾纠纷。
(六)老旧小区基础设施急需改造
我市老旧小区大多数是九十年代初建成的，基础配套设施不完善，急需维修和改造。例如：改造前的老城区华鑫小区、xx小区建造年代相对久远，小区内基础设施老旧，随着人民生活水平的提高，私家车越来越多，由于当年小区开发商没有预留足够的停车位，导致小区居民随意在道路、单元门前、绿地草坪、消防通道等地停车，严重影响小区形象及公共安全。
�是小区没有经过综合竣工验收，道路硬化、路灯亮化、环境美化等设施未完工就让业主入住;二是擅自改变公共设施、物业管理用房、活动室及车库用途等。由于房屋不满5年没有过保修期，房屋的任何质量问题由开发企业负责，而房屋出现顶楼屋顶漏水，电梯运行不正常的情况时，业主向物业企业投诉反映，物业企业因房子没过保修期不予维修，业主投诉开发企业，开发企业会将责任推给物业企业，开发企业与物业公司互相推诿扯皮，加之部分居民对政策的理解偏差，容易导致物业企业和业主之间产生矛盾纠纷。
(六)老旧小区基础设施急需改造
我市老旧小区大多数是九十年代初建成的，基础配套设施不完善，急需维修和改造。例如：改造前的老城区华鑫小区、明珠小区建造年代相对久远，小区内基础设施老旧，随着人民生活水平的提高，私家车越来越多，由于当年小区开发商没有预留足够的停车位，导致小区居民随意在道路、单元门前、绿地草坪、消防通道等地停车，严重影响小区形象及公共安全。
