城区改造调研报告

为贯彻落实县委十六届六次全委会提出“繁荣良塘区、完善拓展区、改造老城区、提升南城区、构建大xxxx”的城市发展战略，根据县委安排点题，县政协从三月份起牵头组织开展xxxx区改造专题调研，调研组先后三次组织相关职能部门代表、离退休老干部代表、社区书记（主任）及居民代表参加的座谈会，实地考察xxxx区文化遗存遗迹，并通过走访居民住户、下发调查问卷、收集与整理相关资料等方式，深入了解分析我县xxxx区历史与现状，积极探讨研究xxxx区改造相关建议和对策。现将调研情况报告如下：

一、xxxx区基本情况

建成历史悠久。xxxx县城自唐代辟为县治所在地至今，已有1200多年的历史，古称常州亥市。县城整个布局以正街为轴，有十八条巷，分别向南北或东西方辐射，整个规划布局紧凑简便实用，素有“九井十八巷，巷巷通街上”之称。县治所在地为现在武装部办公楼一带，这种格局延伸到民国。

新中国成立后，人民政府倚凤凰山南麓新建办公楼，辟东西走向凤凰山路，并以此为主轴辐射全城，兴商贸，利民生，经历届党政班子经营，形成总面积2.01平方公里的功能齐全城区，东起神石脑、西到摆头、北抵凤凰山脚、南以修河为界，包括万坊、凤凰、卫前、衙前、西摆、百汇六个社区，共18557户64214人，一度是全县政治经济文化中心。

文化积淀深厚。据《xxxx城建志》记载：历史上修城有古祠堂130栋，寺庙29栋，试馆12栋，书院4栋，慈善堂院10栋，总面积13万平方米。古巷18条，古井10口；桥涵19处，其中以王亚桥、鹦鹉桥和状元桥最负盛名。还有八贤祠、文峰塔等古遗存。经过历史演变，xxxx区现存古祠堂34处，馆院庙房17处，面积近2万平方米；书院遗址有县政府招待所内的凤巘书院和黄土岭肖爷巷内鳌峰书院两栋；桥涵有西门口的王亚桥和西摆渡口桥；仍在使用的古井有刘公井、王家井和北门井；有国家级文物保护单位一处，即工农革命军第一军第一师师部旧址。这些文化遗存主要集中于鹦鹉西街沿线的黄土岭地带。

调研组实地考察时发现，虽然经过风雨侵蚀、时光洗礼，但xxxx区文化遗产仍然闪烁夺目光辉，如邓氏宗祠，虽只剩下三分之二面积，但里面所有木料几乎是无木不雕、无柱不刻，许多砖石上都刻有花纹。雕刻手法多样，有穿雕、浮雕、还有镂空雕，每件物体都可单独成为一件珍贵的艺术品。位于鹦鹉街24号的耶稣堂（又名华丰布行）是我县唯一一栋具有欧州风格的古建筑，其正面造型及砖雕艺术令人叹为观止。位于城西肖爷巷的鳌峰书院为清朝中期所建，结构简朴，独具匠心。该书院分为三重，下重左右各一个天井采光排水，中重有一个大天井，站在大门口往内看，三个天井正好形成一个“品”字，使人联想到清贫乐道、品德为先的办学育人宗旨，体现了鲜明的个性特色。

二、xxxx区改造调查问卷分析

为更好吸收民智、切实尊重民意，特对xxxx区居民进行了问卷调查：此次共发放问卷230份，回收222份，回收率96.5%，有效问卷209份，有效率94.1%。问卷显示，市民对xxxx区改造的关注主要集中于对改造的态度、xxxx区问题的反映及对xxxx区改造的相关意见建议三个方面：

1、市民对xxxx区改造的态度

此次调查对象主要以40—50岁（44.5%）的本科/大专（68.9%）男性（76.56%）人群为主。对于xxxx区改造，99.04%的人表示支持，希望可以尽快启动对xxxx区的建设改造；并有72.73%的居民很支持对旧房进行拆迁改造。支持者认为通过改造，不仅能改善居住环境（80.38%），也能提升县城城市形象（79.9%），还有助于完善交通基础设施（66.51%）。但另一方面，他们认为目前xxxx区改造的阻力主要来源于拆迁户的补偿问题（61.72%）和未能对改造的方向达成共识（61.24%）两个方面。

居民问卷调查表（关于县城北片区存在问题数据分析，样本总数：209份）态 度支持率支持xxxx区改造99.04%对旧房进行拆迁改造很支持72.73%

2、市民支持xxxx区改造的理由

一是公共服务设施缺乏。其中，67.46%的人认为xxxx区目前最为缺乏的公共服务设施是公园或绿地；其次为交通不便（51.67%）。二是居住环境较差。主要表现为建筑破旧（73.68%）和人口拥挤（73.21%）两个方面。三是道路交通滞后。89.47%的市民认为随着近年社会车辆的急剧增加，尤其是家庭购车明显增加，道路拥堵问题日益突出，城市空间结构逐渐失衡。

居民问卷调查表（关于县城北片区存在问题数据分析，样本总数：209份）问 题比例建筑破旧73.68%人口拥挤73.21%公园或绿地缺乏67.46%交通日益拥堵，空间结构失衡89.47%

3、市民对xxxx区改造的建议

一是在功能定位上：77.03%的市民支持将xxxx区今后的主要功能定位于集商贸居住旅游一体的混合区；81.34%的认为可以在保护历史建筑原貌的基础上，适当发展商业和旅游服务业。

二是在改造的方式方法上：86.12%的市民强调xxxx区的改造，应在原有基础上完善，主要以整改修缮为主，使老城风貌和建筑功能达到平衡。对于老建筑，72.25%的人坚持以修缮为主；主要集中于对历史遗址（91.39%）、革命遗址（87.56%）、特色建筑（66.51%）、著名老字号（61.72%）和古祠堂（61.72%）的保护。此外，68.9%的市民认为应成立历史建筑专项工作小组，建立相关保护条文对其进行保护，并应做到定期维护。

三是在xxxx区当前重点工作上：79.9%的市民认为当前xxxx区最需要改善的是环境，获得良好环境是xxxx区居民当前反应最为强烈的问题。同时，引入更多绿地、开阔活动空间（77.99%）和建设文化设施、恢复文化古迹（77.51%）被认为是当前最应该加强的两项工作。

四是对xxxx区改造的其他建议意见：完善交通方面，74.64%的居民认为应增加停车场，69.38%的居民强调要拓宽现有部分道路。绿化建设方面，94.26%的市民强调要加强对xxxx区的绿化建设。

居民问卷调查表（关于县城北片区改造意见数据分析，样本总数：209份）建 议比例xxxx今后功能定位：商业居住旅游休闲区77.03%保护历史建筑原貌，适当发展商业和旅游服务业81.34%在原有基础上完善，以整改修缮为主，使老城风貌和建筑功能达到平衡86.12%建设文化设施，恢复文化古迹77.51%引入更多绿地和开阔活动空间77.99%增加停车场74.64%在改造的同时，要注重历史建筑的保护和历史文化的传承87.56%最需要改善的是良好的环境79.9%拆除严重影响阻碍城区建设的建筑65.55%停止新建商品住宅59.33%

三、xxxx区存在的主要问题

1、市政设施落后，承载能力受限

一是基础功能设施落后。水电等市政设施滞后，水电供应不足，座谈中卫前社区居民代表反映，晚上10点过后，家里水管就不来水了。城市排污基本为直排，下水道经常堵塞，污水流出地面。二是配套功能欠缺。xxxx区现有常住人口近7万，流动人口近2万，仅有4个公园(五杰广场、青云谱、澄江花园、马家洲)，1个老年人活动中心，公益性设施和场所无法满足居民日益增长的高质量生活需求；三是社区公共服务设施落后。社区范围内商业、医疗、卫生、教育等公共服务设施使用年限较长，总体上比较陈旧，无法满足现代化需求；四是城市绿化率较低。

经过调研，随着行政事业单位南迁，南城区、良塘新区基础设施建设加快及目标的基本实现，xxxx区近几年投入甚微；居民普遍认为，若不进行改造，xxxx区将会逐步被边缘化。

2、居住环境较差，安全隐患极大

一是人口密度大，居住条件差。xxxx人口密度高达3.2万人/平方公里，高于全世界人口密度最高的城市香港（2.1万人/平方公里）和广州（1.69万人/平方公里）地区。调研组实地了解到，十几户居住于一栋老祠堂的不在少数，如黄土岭15号的戴家祠堂，面积仅538.05平方米，现有住户18户，父母和子女同住一间房普遍存在。这些老祠堂没有配备卫生设施，甚至没有倒大小便的地方，居民只能提到巷头倒进下水道。通风性能差，阴暗，潮湿，风湿病是常见病。此外，部分街道存在乱搭乱建、占道经营和乱倒垃圾现象，脏乱差问题突出，居住环境较差。

二是建筑密度大，临危建筑多。xxxx区建筑很密集，而不断增多的人口为了生存，只能与城市争空间、抢空间、占空间，表现在临时性搭建棚垛多、房屋多，使得城市空间总体布局混乱，这些棚垛、房屋因为是偷建、违建，质量得不到保障，多是危房，成为安全隐患重要源头。

三是建筑年代久，安全隐患大。一方面，xxxx区原有建筑特别是古建筑，建筑年代大多在明清以前且多为砖木结构，耐火等级低；里面住户多而杂，线路乱搭乱扯现象严重，线管网管工程陈旧，极易引起火灾事故。另一方面，这些建筑要么消防设施缺乏，要么安装不够规范；同时消防水源不足，且巷小并纵横交错，不少街道消防车难以通行；近些年来县城古建筑多处发生火灾，扑救极其困难。此外，老祠堂等古建筑多为明清时期木结构房屋，历史年代比较久，梁柱白蚁侵害严重，雨雪天容易造成倒塌。

xxxx区经过千余年发展，尤其是改革开放后商贸繁荣、流动人口激增，居民不断增长的物质文化需求与有限的城市空间的矛盾凸显出来。

3、道路建设滞后，交通拥堵不畅

xxxx区交通主要由凤凰山路、沿江路和衙前大道、修江路和站前路“两纵三横”路网承担，且基本为双车道，非常狭窄，道路交通负荷过重。随着近年社会车辆的急剧增加，尤其是私家车明显增加，道路拥堵日益突出。特别是处于凤凰山路、沿江大道和宁红大桥新老城区结合部交叉路口的交通堵塞非常严重。此外，车辆、行人、商贩等无序流动，停车场严重不足，城市公交发展水平不高等因素，导致行车难、停车难、行路难现象较为突出。

道路问题已成为xxxx区改造的焦点之一，不仅与市民生活密切相关，也关系到xxxx区整体城市形象的提升。

4、古建保护乏力，拆除损毁严重

现存的古遗存缺乏相应保护措施，正面临着被破坏或毁损的境况。一是人为拆除。由于城市建设需要，大批古遗存被拆除，如中山公园、状元桥等被拆除，黄土岭老街的青石板路因城市“创卫”被换成了水泥路面；古遗存内住居民对内部结构随意拆改，间墙多被木板隔开，杂乱无章，主体结构要件破坏严重；文革期间的政治运动以及八十年代拆旧建新使得部分古建筑遭到毁灭，如八贤祠。二是火灾损毁，近年因火灾损毁的祠堂主要有修江路的温家祠堂、沿江路27号的何家祠堂等十几栋。三是自然消亡，由于古遗存建筑墙体年久失修，处于风雨摇坠状态，随时面临着消失的处境。

xxxx区丰富的历史遗存，不仅有重要的历史文化价值，更是这座城市的历史见证；古建损毁折射出的是城市文化的遗失，必须尽快启动对xxxx区古建筑的保护与修缮。

四、xxxx区改造的必要性和可行性分析

1、政策有要求。改造棚户区是国务院的重大部署，xxxx区是我县棚户区的集中区，计4104户14364人，共28万平方米，主要集中于黄土岭片区和北门一带。按照住建部等五部委联合下发的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》要求，从2019年开始用5年时间完成城市棚户区改造。因此，实施xxxx区改造是改善棚户区群众居住条件，落实中央改造棚户区政策的必然要求。

2、社会有呼声。对xxxx区居民的209份问卷调查中，99.04%的居民对xxxx区改造持支持态度。离退休老干部代表、社区干部及居民代表都认为xxxx改造是民心工程，坚决拥护；走访居民代表户时，他们认为只要有新房住，就可以安全生活、远离疾病，一定会坚决支持。

3、改造有基础。首先，行政办公单位搬出为改造创造了条件。xxxx区三十多个行政办公单位集体南迁便民服务中心，为xxxx区的发展腾出了空间；不仅能缓解老城交通拥堵，也为完善基础服务设施、增设公共休闲场所、建设义宁古城、发展旅游业提供了条件。其次，县综合实力增强为改造提供了保障。在县委“强工兴城”战略的指导下，我县大力发展工业经济，科学经营城市，社会经济得到快速增长，综合实力显著提升，为xxxx区改造提供了坚强后盾。

4、发展有需要。一方面是“组团”发展的需要。在加快城市化进程中，我县提出了“一心、两河、六组团”的“大xxxx”发展格局，老城区作为其重要组成部分，对其实施改造有助于完善城市功能，提升城市品位。另一方面是旅游兴县的需要。旅游是富民强县的绿色产业，是xxxx新的经济增长点。县委十六届六次全委（扩大）会议提出，要做活旅游商贸，重点打造义宁古城为核心的修河人文历史景区。改造xxxx区不仅有助于保留和恢复传统的xxxx街区原貌, 打造古城特色文化景区；也可以突出特色义宁古城亮点, 聚集旅游人气，提升xxxx旅游知名度和竞争力。

5、保护有必要。任何一个城市，保留下历史的记忆非常重要，它可以告诉我们从哪里来，昭示我们怎样面向未来。xxxx区作为千年历史古城，既是自唐以来的县治所在地，也是重大历史事件秋收起义的主要策源地，历史文化遗存非常丰富，这是我县引以为豪的亮点、名片，没有理由不保护好，不恢复好，不发展好。

6、安全有保障。现阶段老祠堂居民存在火灾等一系列安全隐患，人身财产安全不能得到保障，如何家祠堂火灾已致一居民烧伤，樊家祠堂梁柱因白蚁蛀蚀掉下，致伤2人。改造xxxx区，不仅能够消除安全隐患，也为xxxx居民提供安全舒适的居住环境。

五、推进xxxx区改造的建议

按照“历史文化名镇，特色义宁古城”定位，科学编制xxxx区改造规划，结合棚户区改造，采取“抽、疏、提”的办法分步改造xxxx区。充分挖掘xxxx区丰厚的历史文化资源，依托现存的各类古建筑，结合修河原生态的自然风光，加快启动义宁古城建设，推进修河大旅游。利用搬迁的行政事业单位用地、棚改用地，增建公共服务设施、公共绿地和休闲场所，改善xxxx区。

1、合理定位，科学规划

其一，合理定位。一个城市的定位就是其未来的发展思路，思路决定城市发展出路。结合xxxx实际及相关政策，我们建议将xxxx区定位为：“历史文化名镇，特色义宁古城”。

一是定位“历史文化名镇”的理由。根据国家对历史文化名城的申报条件，目前xxxx区较完整保存下来的历史文化街区，只有一个黄土岭街区，其范围为修江路以西、王亚桥以东、凤凰山路以南、沿江路以北，占地面积7万多平方米。根据现行政策，我们的条件只能申报“历史文化名镇”。黄土岭街区历史遗存丰富且集中连片。既是千年县城治所地，又是重大历史事件秋收起义的主要策源地，完全符合申报“国家历史文化名镇”要求。

二是定位“特色义宁古城”的理由。极富xxxx特色的古祠堂、古街巷和特色手工业是义宁古城区别于其他古城的根本元素；作为秋收起义主要策源地使义宁古城与众不同；一面环山三面环水的地理环境也独具魅力。

目前我们要抓紧做好申报工作。及时向省和国家申报“国家历史文化名镇”。全省只有四个地区已经成功申报为“国家历史文化名镇”，xxxx区有条件也有基础，应抓住这一良好机遇。

其二，科学规划。规划是龙头，编制好规划是实施xxxx区改造的基本前提。xxxx区改造规划要按照国家历史文化名城的标准，紧扣“历史文化名镇，特色义宁古城”定位，在“文化与特色”上下足功夫，围绕“古城旅游景区，市民居住生活地”目标，突出以保护传承为主、拆除为辅，以完善配套为主、新建为辅，以居住旅游为主、现代商业为辅做好规划：

一要广泛调查。xxxx区作为千年古城成熟社区，经过千余年的演变、建设和发展，居住在这里的“土著”居民，对这座城市有着深厚的感情、有着割舍不断的万千情结。因此，在规划时要区别于其他新区组团规划。在广泛调查调研的基础上，要充分吸收民智、切实尊重民意，使规划更加切合实际，充分体现xxxx区改造群众参与广泛性。

二要全面规划。xxxx区改造规划要与县城“一心两河六组团”功能定位相结合；要与以义宁古城为核心的修河人文历史旅游景区开发相结合；要与完善古城基本功能、改善人居环境相结合，使古城规划与其他组团发展功能互补、相得益彰。

三要保护传承。首先注重保护古建筑。在规划中要坚持“四古”原则，即“存古、复古、扬古、创古”。“存古”就是要尽可能保护修缮古建筑遗存。保护修缮以黄土岭片区为重点的古祠堂、古试馆、古书院、古店铺、古街古巷。为历史古建筑挂牌，确定其为“县级文物保护单位”，以地方性法规进行保护。“复古”和“扬古”就是要加快开展古城文化、古城历史、古城建筑的挖掘整理工作，逐步恢复凸显义宁古城特色的古建筑、古街巷与古风俗；“创古”就是在承古传今基础上，根据旅游发展需要，创造性建设义宁古城特色风貌。其次注重挖掘“红色”。对发生过重要历史事件或部队驻所等要进行挖潜整修，把红色文化融入古城规划。

四要优化环境。改造应坚持“以人为本，优化环境”的原则。确保在维持古城原貌的基础上，结合保障性住房建设加快老城棚户区改造，完善基础设施、配套设施、公共服务设施建设，增进人民福祉。

五要彰显生态。xxxx区的改造要突出生态特色，将秀美修河和绿色凤凰山融入古城规划。

2、改造提升，优化环境

将“以民为本，改善民生”作为我们改造工作的重点。通过改造提升，来完善我们的基础设施，增加公共服务,优化人居环境。我们认为应做好“加”、“减”两篇文章：

一要做好“三增”工作。一是增加路网密度。建设环城路、拓宽现有部分道路、打通断头路，从根本上解决xxxx道路总量不足的顽症；同时要增加公共交通，缩短公交时间，探索发展自行车、电瓶车出行，加大投入，逐步朝旅游休闲古城道路设施转型。二是增加公共场所。充分利用已搬迁行政事业单位用地，增设停车场等公共服务设施、公共绿地、体育健身场和文化娱乐休闲场所。三是增加绿色园林。利用凤凰山得天独厚的生态优势，加快对北门片区危房改造步伐，将北门路以北的凤凰山打造成集休闲、度假于一体的森林文化公园。

二要努力实现“三减”。一是减少城市人口。利用棚户区改造政策，采取“抽疏”相结合的办法，减少xxxx区人口，使xxxx区人口规模与规划面积基本相符。疏散搬迁黄土岭老祠堂、老馆院、老店铺住户；拆除黄土岭片区影响古城肌理显现的违建、危建、挡建建筑，搬迁居住户；搬迁北门部分危房住户。二是适度减少学生数，控制办学规模。随着xxxx改造工作的推进，xxxx常住人口“绝对”数量将会减少，因此要合理划分“就近入学”片区，正确引导进城农民借读子女到其他组团就读，控制大班额，适度调整办学规模。三是减少大型商业及专业市场新（扩）建。根据xxxx未来发展新定位，对xxxx商业业态要重新规范和调整，在保留满足与xxxx新的人口规模相匹配的传统商业基础上，重点引导发展中介组织、咨询公司、各种协会以及与之相适应的中介服务，同时要鼓励发展文化旅游产业相关的现代新型服务业；要逐步搬迁钢筋、水泥、建材、果蔬等专业批发市场，打造xxxx“慢生活区”。

3、突出重点，分步实施

xxxx区的改造是一项长期的复杂工程，不能一蹴而就，要明确改造重点和改造步骤。xxxx区改造的工作重点是，以逐步恢复古城风貌为着眼点，重塑历史古遗存。一是对xxxx区明清以前的古建筑要倍加保护,如保护修缮现保存较好的姓氏祠堂、书院、试馆、店铺等。二是对—些有传统特色的古街古巷要恢复完善,如“九井十八巷”古城格局的恢复，街背路、余家巷修缮提升等。三是对历史上颇负盛名已遭破坏或拆除的重要历史遗迹要重建, 如八贤祠、满汉茶楼、状元桥、中山公园、古渡口、古商业街等。四是对于没有保留价值的民居等要拆除,本着以“显现历史遗存”为原则，主要拆除阻碍彰显古城历史风貌的遮挡建筑、危险建筑、

xxxx区改造可采取“四个步骤”进行：即黄土岭的保护修缮和西摆街的恢复重建作为xxxx区改造的第一步启动；结合红色街区打造，重点建设中心休闲广场及周边地带传统商业区的改造完善提升作为xxxx区改造的第二步；结合棚户区改造，拆除北门危房建筑，完善与水电路等基础功能配套、建设以凤凰山为核心的森林公园作为xxxx区改造的第三步；改善其他地带基础设施建设，提升xxxx区全域整体城市形象作为xxxx区改造的第四步。

具体工作我们认为应把握四“点”：

第一，以改造黄土岭为切入点，打造历史文化名镇

以黄土岭为中心，恢复“古”街区原貌是我们改造xxxx区的核心所在。黄土岭作为传统的商业、居住区，较好地保存了原有风貌，文物古迹存留较多，仅古祠堂就有20余栋；同时较好的保留古街道原型，“一街八巷”（其中：“一街”即鹦鹉西街，“八巷”包括南街的余自荣巷、周家巷、账铺巷和北街的公敏巷、华光巷、肖家巷、陈家老屋巷、肖爷巷）的格局基本存在，具备打造“历史文化名街”的基本条件。此外，居住在古祠堂、古店铺、古馆院中的居民搬迁意