译文

　　旧的英美法最杰出的部分是对不动产的规定，而且其关键是区别了不动产与动产。总的说来，不动产是指房地产——土地和建筑物，但它也包括诸如正在生长的农作物之类的东西。其余的东西——金钱、股票和债券、珠宝、汽车、货车所载的木材、借据、银行存款——是动产。在房产方面我们有共同利益，因为我们都住在某个地方，我们也在某地工作、学习和旅游。每个人都是出租人或所有人，或与出租人、所有人住在一起。但是对我们大多数人来说，动产和不动产是两回事。虽然看上去有点怪，但就法律而言，单词“财产”主要是指不动产，动产是次要的。

　　确实，动产在法律上是次要的领域。没有一个单一的、专门的部门法是专用于动产的。动产是合同法、商法和破产法还有侵权法等涉及到的问题。但是关于不动产却有很多专门的法规，所以完全可以把它看作一个单独的法律领域。

　　财产法仍然是基本的部门法之一，而不动产是法律实务的一个重要分支。从法律上讲，财产法仅是其前身的翻版。事实上，如果从长远看，我们的法律制度的主要发展之一就是不动产法的相对衰落。在中世纪的英国，将土地法称为土地的法律也只是稍微有点夸张。当布莱克斯通在18世纪中叶发表他的《英格兰法释义》时，其中整整一卷是阐述土地法的。现代版的布莱克斯通《英格兰法释义》将此内容压缩至一小部分，最多占整个法律的5％或10％。

　　中世纪的英国生活在封建制度下，权力与司法权——这个显示社会财富和地位的标志是完全建立在拥有土地之上的。“封建领主”是拥有地产的人，他拥有土地的所有权、处分权和控制权。没有土地的人在国家事务中也没有真正的相关利益。在英美法中，正如皇室法院所阐述的，没有土地的男人和女人是没有发言权的，而这些人占了英国人口的绝大多数。在美国，曾经有一段时间，只有对土地有相关利益的人才有资格选举或任公职。如1777年的纽约宪法规定拥有100美元以上的不动产、没有债务的人才有资格当选为州参议员（第10条）。当然，所有这些已经结束。土地只是财富的一种形式。富有的家族是那些控制大企业。的，而不是控制大量地产的家族。

　　财产法还涵盖了一组丰富而不同的主题。开始讨论之前，先问几个问题：“拥有”土地指什么?如何能获得土地的所有权以及如何合法地处分它?有些问题是关于契约、共同所有权、土地档案和注册，以及土地金融问题的，包括抵押和取消抵押品赎回权规则。“妨害行为”法限制所有权人用下列方法使用他的土地，如伤害他的邻居、将烟雾或难闻的气味喷放到他人的土地上。有规定“在他人土地上的通行权”法和外国的“契约”法（尤其是那些经营土地的）：这些法规规定人们在邻居土地上可能有的权利——开车驶过他的车道、穿越他的草坪或阻止他接收寄宿人的权利。这些不是所有权，而是地役权——有利于他人对所有人权利的限制或例外。

　　英美法将土地权巧妙地分割成多个复杂的所谓“地产”的部分。这些可以是时间部分或空间部分。“终身地产”（如我住在某间房子直到我死的权利）是一个时间部分，对农场或公寓的三年出租也是时间部分。空间部分包括空间所有权（在某个财产之上造房子的权利）和采矿权（在地下挖掘的权利）。目前，共同拥有也是很流行的，我可以拥有30层楼的部分房屋。英美法在设计公共或共有所有权的形式上是非常灵活的，两者间在法律意义上有微妙的差异。

　　对于英美法还有各种众所周知的“未来权益”。假如我将我的房子终身留给我妹妹，然后她死后留给她活着的任何孩子。孩子们有未来权益，也就是说，他们得到房子的时间将被推迟到某个遥远的日期。但是未来的事件是肯定要发生的，因而未来权益现在是有价值并且现实的，虽然我妹妹还活着。未来权益法的发展形式多样、错综复杂。它的纷繁难懂曾使几代法学院学生绝望。

　　财产法的另一个重要而又非常新的分支是“土地使用控制”法。它应对的是强行限制人们处置其财产的权利。这是一个“妨害行为”法的问题，但现代的控制已远远超过了这些，区域划定是人人皆知的土地使用限制的类型。区域划定法令起源于第一次世界大战，如今几乎在城市和乡村普遍使用。区域划定法令将城镇划分为确定不同用途的地区。如果我的街坊是被划定为居民区，我就不能在我的财产上建造工厂或开饭店。如果这个区域限定为家庭居住区，我甚至不能经营旅馆或出租公寓。